LMNP 2026 et revenus fonciers : ce qui change pour le propriétaire bailleur

Le barème progressif de l’impôt 2026 applicable aux revenus perçus en 2025 est revalorisé à hauteur de 0,9% pour tenir compte de l’inflation et éviter que les contribuables basculent automatiquement dans une tranche d’imposition supérieure.

Cette évolution du barème permet de neutraliser des effets de l’inflation sur votre impôt sur le revenu.

Augmentation de la contribution sociale généralisée (CSG)

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 introduit une augmentation de la contribution sociale généralisée (CSG) de 1,4% sur certains revenus du patrimoine et de placement. Cette augmentation de 17,2 % à 18,6 % concerne notamment :

• Les revenus de location meublée non professionnelle (LMNP), sauf si socialement professionnels,
• Les dividendes.

En revanche ne sont pas concernés par cette hausse :

• Les revenus de location meublée professionnelle (LMP),
• Les revenus de location meublée non professionnelle (LMNP) soumis aux cotisations sociales des indépendants,
• Les plus-values immobilières,
• Les revenus fonciers.

Le micro-BIC est un régime fiscal simplifié permettant de déclarer ses loyers avec un abattement forfaitaire, sans déduire ses charges réelles.
Son accès est conditionné à des plafonds de revenus locatifs qui sont révisés régulièrement. L’option pour le régime réel est souvent intéressante même en-dessous de ces plafonds.

À compter du 1er janvier 2026, les seuils de chiffre d’affaires du régime micro-BIC sont revalorisés dans le cadre de la révision triennale (2026-2027-2028). Ces nouveaux seuils conditionnent l’accès (ou le maintien) au régime micro-BIC.

Les nouveaux seuils micro-BIC sont les suivants :

• 203 100 € pour une activité de parahôtellerie,
• 83 600 € pour la location meublée longue durée, de tourisme classée et de chambre d’hôtes,
• 15 000 € pour la location de tourisme non classée (inchangé)

Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, les plafonds pour bénéficier du régime micro sont respectivement de 77 700 € pour une location meublée classique ou saisonnière classée, mais seulement de 15 000 € pour une location saisonnière non classée.

Les abattements applicables au régime micro BIC sont inchangés et restent respectivement de 71 % pour une activité de parahôtellerie, 50% pour un meublé longue durée ou de tourisme classé, et 30% pour un meublé de tourisme non classé.

👉Attention : la bascule vers un régime réel d’imposition sera obligatoire en cas de dépassement des seuils pendant 2 années consécutives (si dépassement en 2023 et en 2024, régime réel obligatoire en 2025).

Le « statut du bailleur privé » ou « dispositif Jeanbrun »

La loi de finances introduit à l’article 31 du CGI un nouveau dispositif de défiscalisation temporaire sur l’acquisition entre la publication de la loi et le 31 décembre 2028 de logements loués nus à usage de résidence principale. 

Pour qui ?

Ce dispositif est réservé aux personnes physiques souhaitant investir en direct ou à travers d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.

Contrairement à d’autres dispositifs, il n’est pas exclusivement réservé aux résidents français, ouvrant ainsi le droit à réduction aux non-résidents si les autres critères sont par ailleurs respectés.

Sur quels biens ?

Le logement ouvrant droit à l’amortissement doit être situé en France, et être situé dans un bâtiment d’habitation collectif (exit donc les maisons individuelles ou jumelées).

La déduction est susceptible de s’appliquer :

• Aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement,
• Aux logements que le contribuable fait lui-même construire,
• Aux logements qui ont fait l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf (rénovations lourdes),
• Aux logements pour lesquels les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition du logement et qui satisfont aux critères d’une réhabilitation lourde (passage en classe énergétique A ou B notamment).

La location doit prendre effet dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble.

Les conditions

L’avantage fiscal est conditionné à un engagement de location de 9 ans par le propriétaire du logement (et un engagement équivalent de l’associé de conserver ses parts dans la société le cas échéant).

Le logement ne peut être loué à un membre du foyer fiscal du contribuable, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré (grands-parents et petits-enfants, frères et sœurs).

En cas de location par une société non soumise à l’IS, la location à l’un des associés reste autorisée mais ce dernier ne bénéficiera pas de l’avantage fiscal.

Le propriétaire qui opte pour l’amortissement ne peut pas bénéficier du régime micro-foncier.

Par ailleurs, ce dispositif est non-cumulable avec ceux d’investissement outre-mer, Malraux et Denormandie.

Le calcul de la réduction d’impôt

L’avantage fiscal prend la forme d’un amortissement annuel sur la base de 80 % du prix d’acquisition net de frais ou du prix de revient de l’immeuble, aux taux suivants :

Pour la définition des plafonds de loyer et niveaux de ressources des locataires, voir :

• Pour la location intermédiaire : le dispositif Pinel
• Pour la location sociale ou très sociale : le dispositif Loc’Avantages

L’amortissement est déductible des revenus fonciers du propriétaire.

Puisque son point de départ est fixé au premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble, la première année d’amortissement est calculée prorata temporis.

Il peut continuer de courir à l’expiration de la période initiale d’engagement, jusqu’à ce qu’il atteigne les 80 % du prix de revient de l’immeuble.

L’amortissement déduit au titre de ce dispositif ne peut excéder 8 000 euros par an (majoré de 2 000 ou 4 000 euros si au moins la moitié des logements amortis sont affectés à la location sociale ou très sociale). L’excédent d’amortissement supérieur à ces plafonds sera reportable et pourra être déduit ultérieurement. En pratique, le suivi des amortissements reportables pourrait être difficile à réaliser dans la mesure où le bien serait amorti durant de longues années.

Ce dispositif n’est pas pris en compte dans le plafonnement global des avantages fiscaux de l’article 200-0 A du CGI (contrairement aux dispositifs Borloo neuf et Robien par exemple).

L’amortissement déduit au titre de ce dispositif viendra réduire le prix d’acquisition de l’immeuble pour le calcul des plus-values (art. 150 VB III du CGI) limitant par conséquent l’intérêt de ce dispositif notamment si l’avantage obtenu au cours de l’activité est inférieur à l’imposition de la plus-value en cas de vente. Il faut donc envisager un investissement long, afin de bénéficier des abattements de l’imposition sur la plus-value des particuliers.

Les risques

En cas de non-respect de l’engagement de location, le propriétaire s’expose à la réintégration des amortissements précédemment déduits dans son revenu foncier de l’année au titre de laquelle l’engagement est rompu.

Parmi les causes les plus fréquentes de remise en cause de l’avantage fiscal on retrouve :

• Le non-respect de l’engagement stricto sensu (dépassement des plafonds de loyer, arrêt de la location nue, location à un membre du foyer),
• La cession (vente du logement, donation de droits démembrés).

De la même façon, sera considéré comme rompant son engagement de location le propriétaire qui se réserverait la jouissance du logement ou qui le mettrait à disposition gratuite d’un tiers, même pour une très courte période.

En cas de vacance du logement suite au congé donné par son locataire, l’Administration admet généralement une période de douze mois maximum pour retrouver un nouveau locataire.

Le mécanisme exceptionnel de doublement du plafond du déficit foncier destiné à encourager la rénovation énergétique des logements loués nus les plus énergivores est prolongé pour 2026.

Alors que le plafond devait revenir à 10 700 € au 31 décembre 2025, le Parlement a décidé de prolonger de deux ans le plafond exceptionnel de 21 400 €, applicable jusqu’au 31 décembre 2027.

Ce plafond s’applique aux propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux permettant à leur logement de sortir de la catégorie des passoires énergétiques. Ce doublement du plafond vise le passage des logements d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D du Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

Exclusion des gîtes ruraux de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La loi de finances pour 2026 redéfinit la notion de gîte rural à l’article L324-6 du code du tourisme et instaure une exonération de taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour tous les logements meublés répondant à ces nouveaux critères.

Les gîtes ruraux sont définis comme des meublés de tourisme respectant des signes de qualité officiels reconnus par l’Etat et définis par décret, qui font l’objet de contrôles réguliers par les organismes gestionnaires. Les gîtes ruraux répondent en outre aux caractéristiques cumulatives suivantes :

• Être une maison indépendante ou un appartement situé dans un bâtiment comprenant quatre habitations au plus,
• Ne pas être situé sur le territoire d’une métropole.

Pour rappel, la distinction entre Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Non Professionnel (LMNP) reposait jusqu’à maintenant sur les deux conditions cumulatives suivantes :

• Les recettes brutes de l’activité de location meublée du foyer fiscal du loueur excèdent 23 000 € TTC par an.
• Et le montant de ces recettes excède les autres revenus professionnels taxables en France.

Il était acquis que les loueurs en meublé non-résident fiscaux français étaient automatiquement qualifiés de LMP dès lors que le seuil de 23 000 € de chiffre d’affaires était franchi et qu’ils n’avaient aucun autre revenu professionnel en France.

L’article 53 de la loi de finances pour 2026 met fin à l’automaticité du statut LMP pour les non-résidents fiscaux en introduisant une dérogation spécifique afin de prendre en compte les revenus professionnels de leur Etat de résidence.

Toutefois, le texte conditionne la prise en compte de ces revenus à deux critères liés à :

• La nature des revenus qui doivent correspondre à des revenus d’activité professionnel (salaires, traitements, retraites, BIC, BNC, BA …) ce qui exclut les revenus du patrimoine (revenus fonciers, dividendes, intérêts …).
• L’imposition effective de ces revenus dans le pays de résidence à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu en France.

Auteur : Luca Calvi, Juriste fiscaliste