Location meublée (LMNP-LMP)

Toutes les clés pour se lancer dans la location meublé : création , gestion de son activité, déclaration d’impôts, les obligations légales…

  • Location meublée (LMNP-LMP)

LMNP : définition et conditions du statut de location meublée (2026)

Publié le 02/04/2026

Vous avez un ou plusieurs biens en meublé, ou vous envisagez de vous lancer ? Entre régime réel ou micro-BIC, LMNP ou LMP, amortissements, déclarations et règles qui évoluent, il est normal d’être désorienté  et surtout de craindre une erreur qui pourrait impacter votre rentabilité ou alourdir votre fiscalité.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’impose aujourd’hui comme l’une des stratégies les plus performantes pour bâtir un patrimoine solide, rentable et fiscalement optimisé, mais à condition de réellement maîtriser la mécanique.
À l’heure où les réformes 2026 complexifient le paysage, comprendre les règles, les amortissements et les nouveaux seuils devient un avantage clé.

Dans cet article, nous vous guidons sur les fondamentaux à saisir : fiscalité, régime, amortissement, obligations, et erreurs à éviter. L’objectif : vous aider à profiter pleinement des avantages du LMNP en toute confiance, sans complexité technique superflu.

Sommaire

  1. Qu’est-ce que le statut LMNP ?
  2. Pourquoi choisir le LMNP ? Avantages clés
  3. Les conditions pour être éligble au LMNP
  4. LMNP ou LMP : quel statut choisir ?
  5. Fiscalité LMNP : micro-bic et régime réel
  6. L’amortissement LMNP et les déductions
  7. Obligations administratives et comptable du LMNP
  8. Investir en LMNP : les différents investissements
  9. Location meublée ou location vide : quel choix pour un meilleur rendement ?
  10. Fiscalité lors de la revente : plus-value et impact de l’amortissement
  11. Erreurs courantes en LMNP et comment les éviter ?
  12. Stratégie d’optimisation : les fondamentaux por une rentabilité serine et durable
  13. Exemples concrets en LMNP

Le statut LMNP en bref

  • Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) permet de louer un logement meublé avec une fiscalité avantageuse.
  • Vous pouvez en bénéficier à condition que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas <23 000 € ou restent inférieurs aux autres revenus d’activité du foyer.
  • Vous devez choisir entre 2 régimes fiscaux: micro-BIC ou réel. Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), au régime micro-BIC (abattement forfaitaire) ou au régime réel (déduction des charges + amortissements).
  • Au régime réel, l’avantage est de pouvoir amortir le bien, le mobilier et certains travaux, ce qui permet souvent de neutraliser l’impôt pendant plusieurs années.
  • L’activité de loueur en meublé est soumise à certaines taxes: taxe foncière, CFE (exonérée la 1ère année), éventuellement taxe de séjour, TVA si vous proposez des services para-hôteliers

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’applique dès lors que vous louez un logement meublé, que vos recettes restent en-dessous des seuils du LMP et que cette activité ne constitue pas votre activité principale. Les revenus sont imposés en BIC non professionnels, ce qui distingue le LMNP des revenus fonciers de la location nue et du statut LMP, réservé aux loueurs dépassant certains niveaux de chiffre d’affaires et de “professionnalisation”.

Types de locations concernées (exemples) :

  • Location meublée longue durée : résidence principale du locataire, bail d’un an renouvelable tacitement (ou 9 mois non renouvelable tacitement pour un étudiant). Il existe aussi un bail mobilité pour les salariés en formation ou en déplacement long par exe
  • Location meublée de courte durée / saisonnière : séjours à la nuitée ou à la semaine, avec règles locales spécifiques.
  • Résidences services : étudiant, senior, affaires… souvent exploitées via un bail commercial avec un gestionnaire (proche de la para-hôtellerie si plusieurs services sont fournis).

📝À noter : Les biens situés en résidence de services relèvent en principe du statut LMNP. En revanche, lorsque le propriétaire fournit directement des services para-hôteliers (accueil, ménage régulier, petit-déjeuner…), l’activité peut sortir du cadre du LMNP classique et des règles spécifiques (parahôtellerie) s’appliquent.

Pourquoi choisir le LMNP ? Avantages clés

Pour un investisseur particulier, le LMNP est attractif pour plusieurs raisons :

  • Fiscalité avantageuse : au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier réduit fortement le résultat imposable, parfois jusqu’à le rendre nul pendant plusieurs années.
  • Revenus souvent plus élevés qu’en location nue : la location meublée se loue en général plus cher qu’un logement vide, notamment en zone tendue ou pour une clientèle étudiante / mobile.
  • Souplesse d’exploitation : possibilité de choisir entre longue durée, colocation, saisonnier ou résidence services, avec un niveau d’implication différent selon le mode choisi.

Découvrez notre infographie pour comprendre les avantages du statut LMNP au régime réel à travers un exemple concret.infographie avantages lmnp location meublee exemple

Les conditions pour être éligible au LMNP

Les conditions à respecter pour avoir le statut LMNP sont :

  • Vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € TTC ou être supérieur aux autres revenus d’activité du foyer (hors revenus fonciers et revenus du capital). Ce seuil est une limite pour éviter de basculer sur le statut professionnel (LMP).
  • Un logement réellement meublé, c’est-à-dire comporter certains mobiliers et équipements (exemple : literie, réfrigérateur…) nécessaire à la vie quotidienne du locataire conformément à la liste fixée par décret.
  • Le bail utilisé doit être un bail meublé (classique, étudiant, mobilité, saisonnier…), choisi en fonction de votre stratégie : stabilité ou flexibilité. Car chaque bail a ses propres règles de durée, de dépôt de garantie et de congé.

LMNP ou LMP : quel statut choisir ?

La différence entre le statut LMNP et LMP détermine votre niveau d’imposition, vos cotisations sociales et la façon dont votre activité de location meublée est considérée par l’administration fiscale.

Le basculement de LMNP à LMP intervient lorsque l’activité de location meublée prend une certaine ampleur et dépasse un seuil. Concrètement, vous relevez automatiquement du LMP, dès lors que vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € TTC et excèdent vos autres revenus professionnels. Ce changement de statut entraîne des conséquences importantes sur le plan fiscal et social : imputation des déficits issus de votre activité locative sur vos autres revenus, régime des plus-values et éventuelles cotisations sociales.

Bon à savoir : Pour un investisseur particulier qui cherche avant tout un complément de revenus, le LMNP reste généralement le cadre le plus adapté. En revanche, si votre activité de loueur en meublé se développe et prend une place significative dans vos revenus, le passage en LMP doit être anticipé dans votre stratégie patrimoniale et peut lui, aussi présenter des avantages.

CritèreLMNP (BIC non professionnel)LMP (BIC professionnel)
Seuil de recettes< 23 000 € ou < autres revenus d’activité du foyer> 23 000 € et > autres revenus d’activité du foyer
Fiscalité du résultatBIC non pro, déficits reportables pendant 10 ans, uniquement sur des bénéfices LMNPPossible, imputable sur LMNP pendant 10 ans
Cotisations socialesPas d’affiliation URSAFF SSI sauf si vos loyers bruts issus de la location courte durée > 23 000 €Affiliation SSI (cotisations ~46 % du bénéfice ou cotisation minimum)
Régime des plus-valuesPlus-values des particuliers (régime standard, avec abattements) avec dans certains cas, réintégration des amortissements fiscalement déduits pendant votre activité locativePlus-values professionnelles (calcul tenant compte des amortissements)

Fiscalité LMNP : micro-bic et régime réel

En LMNP, la fiscalité repose sur un choix clé : opter pour un régime simple avec peu de calculs, ou pour un régime plus optimisé mais plus encadré.

En LMNP, vos loyers sont imposés en BIC, soit au micro-BIC, soit au régime réel. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % pour la location meublée “classique”), le reste étant imposé à votre taux marginal + prélèvements sociaux, sans possibilité de créer un déficit. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts, travaux, assurances, frais de gestion…) et pratiquez l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui réduit fortement le résultat imposable. Le choix du régime dépend du niveau de vos charges : dès que vos charges + amortissements dépassent l’abattement micro, le réel devient généralement plus intéressant.

RégimeMicro-BICRéel BIC
Calcul du résultatLoyers – abattement forfaitaire (50 % min. 305 €)Loyers – charges réelles – amortissements
DéficitImpossiblePossible, imputable sur LMNP pendant 10 ans
Pour qui ?Investisseurs ayant peu de charges, gestion simpleInvestisseurs avec crédit, travaux, mobilier important

L’amortissement LMNP et les déductions

L’un des avantages majeurs du LMNP au réel est l’amortissement : il vous permet d’étaler dans le temps le coût du bien, du mobilier et de certains travaux, pour réduire chaque année votre résultat imposable sans sortie de trésorerie supplémentaire. Concrètement, on amortit généralement le bâtiment (hors valeur du terrain), le mobilier, les équipements et certains travaux d’amélioration, sur des durées de 5 à 30 ans selon la nature des biens ; en parallèle, vous déduisez toutes les charges liées à votre activité  (intérêts d’emprunt, assurance propriétaire non occupant (PNO), charges de copropriété, frais de comptable…). ✔️Bien géré, ce mécanisme permet souvent de neutraliser l’impôt pendant de longues années, tout en respectant strictement les règles fiscales.

En résumé :

Ce qui est amortissable : bien immobilier (hors terrain), cuisine équipée, mobilier, électroménager, travaux d’amélioration.
Ce qui ne l’est pas : terrain, frais purement personnels, dépenses non justifiées.

Obligations administratives et comptables du LMNP

Démarrage de l’activité LMNP

Dès la mise en location d’un bien meublé en LMNP, certaines obligations administratives s’imposent, quel que soit le régime choisi. Vous devez déclarer le début de votre activité à l’administration fiscale, en ligne via l’INPI . , et permet d’obtenir un numéro de SIRET ainsi que de choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou réel).

Obligations comptables et fiscales annuelles

Au régime réel, vous tenez une comptabilité commerciale (journal, grand livre, inventaire, amortissements…) et devez déposer chaque année une liasse fiscale BIC (déclaration de résultat + annexes), en plus de votre déclaration de revenus, dans laquelle vous devez reporter votre résultat fiscal. Vous êtes par ailleurs susceptible d’être redevable de la CFE, la location meublée constituant une activité taxable par nature, avec des règles spécifiques lorsque le propriétaire exploite ou loue à un exploitant.

Bon à savoir : comptable obligatoire ou non en LMNP ? Pour un investisseur particulier, déléguer la comptabilité à un expert-comptable spécialisé en LMNP est souvent un vrai confort et un gage de sécurité, notamment au régime réel, pour éviter les erreurs, sécuriser les amortissements et gagner un temps précieux.

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Les différents types d’investissements en LMNP

En LMNP, plusieurs types d’investissements sont possibles, chacun avec ses avantages, ses contraintes et un impact différent sur la rentabilité. Voici une synthèse :

🏠 Investissements LMNPAvantages / Risques / rendement
Meublé longue durée classique• Avantages : stabilité du locataire, visibilité sur les loyers, fiscalité optimisable au réel, gestion locative allégée.
• Risques : encadrement des loyers en zone tendue, moins de flexibilité qu’en saisonnier.
• Rendement : souvent supérieur à la location nue, mais plus modéré qu’une saisonnière bien gérée.
Résidences services (étudiants, seniors, affaires) • Avantages : gestion déléguée via un bail commercial, loyers sécurisés par le gestionnaire, aucune gestion locative.
• Risques : dépendance au gestionnaire, renégociation possible du bail, marché spécifique.
• Rendement : souvent attractif sur le papier, à analyser finement après charges et fiscalité.
Meublés touristiques / courte durée • Avantages : loyers bruts élevés, forte demande dans les zones touristiques ou tendues, gestion locative plus soutenue, en directe ou déléguée à une conciergerie ou un gestionnaire.
• Risques : réglementation de plus en plus stricte (Loi “Le Meur”, plafonds, autorisations), gestion plus intensive.
• Rendement : potentiellement élevé, mais très dépendant de l’emplacement et des règles locales.

👉Lire notre article sur comment investir en location meublée longue durée ?

Location meublée ou location vide : quel choix pour un meilleur rendement ?

La location meublée et la location nue (vide) n’offrent pas la même rentabilité, principalement pour des raisons fiscales. En location meublée, les loyers bruts sont en général supérieurs à ceux de la location nue, surtout dans les zones tendues, pour les petites surfaces et les marchés étudiants ; en contrepartie, vous devez meubler le logement et supporter un peu plus de rotation locative. Fiscalement, la location nue relève des revenus fonciers, avec un régime micro-foncier ou réel sans amortissement (hors nouveau statut du bailleur privé en cours de validation), alors que la location meublée permet d’utiliser le régime réel BIC et l’amortissement, ce qui réduit fortement la base sur laquelle vous êtes imposée.

Au final, la rentabilité nette d’un bien meublé en LMNP correctement structuré dépasse souvent celle d’un bien loué vide : même si les loyers sont proches, la différence se fait principalement sur le montant l’impôt et la capacité à lisser l’effort d’épargne dans le temps.

Fiscalité lors de la revente : plus-value et impact de l’amortissement

Dans un investissement en LMNP pensé pour durer, la fiscalité à la revente mérite d’être comprise en amont afin de sécuriser l’ensemble de la stratégie. En LMNP, la revente d’un bien relève du régime des plus-values des particuliers : la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, majorée des amortissements fiscalement déduits pendant votre activité soumise à un taux de 19 % d’impôt et + 17,2 % de prélèvements sociaux, avant application des abattements liés à la durée de détention;

 Dans tous les cas, la date de revente, la durée de détention et votre stratégie patrimoniale globale doivent être anticipées bien en amont.

Evolutions récentes du LMNP

Ces dernières années, le cadre fiscal de la location meublée a connu plusieurs évolutions importantes, notamment sur la fiscalité des meublés de tourisme, la régulation locale et certaines taxes applicables au LMNP.

Parmi les principales évolutions récentes, on peut citer :

  • la création d’une législation contraignante pour les meublés de tourisme (Lois anti-airbnb)
    le renforcement des outils de régulation locale via la loi du 19 novembre 2024 (“Loi Le Meur”) ;
  • des précisions sur l’application de la CFE aux locations meublées à compter de 2024
  • La modification du calcul de la plus-value pour y ajouter l’intégration des amortissements fiscalement déduits.

👉 A lire aussi : LMNP 2026 – ce qui change pour le propriétaire bailleur

Erreurs courantes en LMNP et comment les éviter ?

Plusieurs erreurs reviennent régulièrement chez les investisseurs en LMNP :

  • Choisir le mauvais régime fiscal
    → Conséquence : payer l’impôt sur une base trop élevée au micro-BIC alors que le réel serait plus avantageux.
    → Solution : simuler les deux régimes en intégrant charges et amortissements avant de choisir.
  • Sous-estimer les contraintes administratives
    → Conséquence : déclarations incomplètes, risque de rectification, CFE oubliée.
    → Solution : formaliser les étapes (,INPI, SIRET, liasse, CFE) et s’appuyer sur un expert-comptable habitué au LMNP.
  • Confondre LMNP, LMP et para-hôtellerie
    → Conséquence : erreurs sur les seuils, les cotisations sociales ou le régime de plus-value.
    → Solution : vérifier précisément votre catégorie (LMNP, LMP, para-hôtelier) à partir des critères de recettes et de services rendus.

À retenir
La plupart des erreurs en LMNP peuvent être évitées en anticipant le choix du régime fiscal, en respectant les obligations déclaratives et en vérifiant précisément votre statut avant d’investir.

Stratégies d’optimisation : les fondamentaux pour une rentabilité sereine et durable

  • Choisir le régime fiscal le plus avantageux pour vous

En phase de financement ou de travaux, privilégier le régime réel permet de déduire intérêts, charges et amortissements, et donc de lisser l’effort d’épargne dans le temps.
👉 Bénéfice : une fiscalité allégée dès les premières années.

  • Sécuriser le statut et le cadre fiscal

S’assurer que vous restez bien en LMNP (ou que vous basculez volontairement en LMP) en surveillant vos niveaux de recettes et la part de vos autres revenus d’activité est essentiel pour éviter les mauvaises surprises sociales et fiscales.
👉 Bénéfice : une stratégie maîtrisée, sans requalification subie.

  • Anticiper taxes locales et CFE

Intégrer dès le début l’impact de la taxe foncière, de la CFE et des éventuelles exonérations possibles (ZRR, meublés de tourisme classés, résidence principale, etc.) permet de calculer une rentabilité nette réaliste et de choisir les bons arbitrages d’emplacement et de type de location.
👉 Bénéfice : une rentabilité cohérente avec la réalité du terrain.

Exemples concrets en LMNP

Pour illustrer les différentes notions clés du LMNP, nous vous partageons trois scénarios simples sans données chiffrées que vous pourrez affiner avec votre expert en LMNP. Dans chaque cas, l’exercice consiste à faire rentrer dans la balance : loyers annuels, charges (taxe foncière, charges de copro, assurance, frais de gestion), impôt selon micro-BIC puis selon réel avec amortissements.

  • Cas n°1 – Studio en ville étudiante (crédit + travaux)

Vous achetez un studio avec un crédit important et réalisez quelques travaux. Les loyers couvrent tout juste les charges et le remboursement. Avec le micro-BIC, une partie des loyers reste imposée. Au régime réel LMNP, les intérêts, les travaux et l’amortissement permettent souvent de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années.

👉 Résultat : un cash-flow plus stable et moins d’impôt.

  • Cas n°2 – Résidence services senior (bail commercial)

Vous investissez dans une résidence services avec un bail commercial et une gestion déléguée. Les loyers sont réguliers, mais les marges peuvent sembler limitées. Le régime réel LMNP permet néanmoins de réduire fortement l’imposition grâce à l’amortissement, sans complexifier la gestion.

👉 Résultat : un rendement net plus lisible après impôt.

  • Cas n°3 – T2 meublé loué à un jeune actif

Vous louez un T2 en meublé classique, sans gros travaux. Les loyers sont proches de ceux d’une location vide. Grâce à l’amortissement, le régime réel LMNP permet souvent de payer moins d’impôt qu’en location nue, à revenus équivalents.

👉 Résultat : une rentabilité nette améliorée sur la durée.

À retenir : Dès qu’un investissement en location meublée génère des charges (crédit, mobilier, travaux), le régime réel LMNP permet souvent de réduire fortement l’impôt et d’améliorer la rentabilité nette, sans augmenter les loyers.

FAQ LMNP

Est-ce rentable d’investir en LMNP ?

Oui, investir en LMNP est souvent rentable, car le LMNP permet de cumuler revenus complémentaires et optimisation fiscale : vous profitez d’une imposition en BIC, souvent au régime réel avec amortissements, ce qui réduit fortement l’impôt sur les loyers et améliore la rentabilité nette.
À loyers équivalents, en choisissant le régime BIC réel, le LMNP  est fréquemment plus rentable qu’une location nue.

Quels sont les inconvénients d’investir en LMNP ?

Les inconvénients du LMNP tiennent surtout à la complexité fiscale et déclarative : mauvais choix de régime, confusion de statut (LMNP / LMP / para-hôtellerie), ou oubli d’obligations comme la CFE.
Ces risques restent maîtrisables avec une bonne préparation et un accompagnement spécialisé.

Est-ce que le LMNP va disparaître  ?

À ce jour, le statut LMNP n’a pas vocation à disparaître, mais il fait régulièrement l’objet d’ajustements fiscaux et réglementaires. Les évolutions récentes montrent plutôt une volonté d’encadrer certains usages (meublés de tourisme, régulation locale) que de supprimer le dispositif. Pour un investisseur, l’enjeu n’est donc pas la disparition du LMNP, mais la nécessité de s’adapter à un cadre qui évolue.

Quelles charges peut-on déduire en location meublée non professionnelle ?

En LMNP, au régime réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances et les frais de gestion…Toutes les charges liées à l’activité sont déductibles Le LMNP permet aussi d’amortir le bien (hors terrain), le mobilier et certains travaux.

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Sources :

  • Location meublée (LMNP-LMP)

Différence entre Loueur meublé non professionnel ou Loueur meublé professionnel ?

Publié le 26/03/2026

différence statuts -lmnp-lmnp

En location meublée, il existe deux statuts : le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou celui de loueur en meublé professionnel (LMP).
La différence entre LMNP et LMP n’est pas toujours intuitive, d’autant que le statut applicable ne résulte pas d’un choix, mais de critères appréciés chaque année par l’administration fiscale. Mal identifiée, cette distinction peut exposer l’investisseur à un risque de requalification et à des conséquences fiscales et sociales non anticipées. Dans cet article, nous vous aidons à comprendre ce qui distingue réellement ces deux statuts et identifier celui qui s’applique à votre situation.
Une personne exerçant une activité de location meublée est soumise :

  • soit à un statut fiscal de loueur meublé non professionnel (LMNP)
  • soit à un statut de loueur meublé professionnel (LMP).
Difference LMNP LMP

Le propriétaire relève du statut LMP IR (Impôt sur le Revenu) quand :

  • L’ensemble de l’activité de location meublée (en France et dans le monde) de votre foyer fiscal génère un chiffre d’affaires TTC (loyers bruts + charges locatives) supérieur à 23 000 €

ET

  • Le Chiffre d’affaires total est supérieur à l’ensemble des revenus d’activité nets imposables de votre foyer fiscal (revenus d’activité net imposables = salaire, pension, retraite, résultat BNC BA BIC autre que location meublée déduction faite des frais réel ou abattement de 10%)

Le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location meublée est apprécié par année civile et par foyer fiscal. Le terme foyer fiscal désigne l’ensemble des personnes inscrites sur une même déclaration de revenus.

Les différences entre les statuts LMNP et LMP

Le traitement des plus-values

Sous le statut fiscal de LMNP, le calcul des plus ou moins-values s’effectue selon la méthode des plus ou moins-values des particuliers soit :
Prix de vente – Valeur d’acquisition (+ frais).

La plus-value est exonérée d’impôt à partir de 22 ans de détention du bien cédé.

Sous le statut fiscal de LMP, le calcul se fait selon la méthode des plus ou moins-value des professionnels soit :
Prix de vente – Valeur Nette Comptable (coût de revient enregistré au bilan – amortissements comptables déduits).

La plus-value est exonérée totalement si :

  • L’activité professionnelle est exercée depuis au moins 5 ans
  • Le chiffre d’affaires est inférieur à 90 000 €

Le traitement des déficits

Le résultat fiscal déficitaire LMP vient en diminution de votre revenu global et est reportable pendant 6 ans.

Le résultat fiscal déficitaire LMNP vient en diminution de votre résultat d’activité (location meublée) et est reportable pendant 10 ans.

Le régime social

Vous êtes considérés comme socialement professionnel lorsque :

  • Vous êtes LMP
  • Ou que l’ensemble de l’activité de location meublée de votre foyer fiscal génère un Chiffre d’affaires supérieur à 23 000 € (CA total) pour une activité de location meublée de tourisme (location de courte durée).

En cas de statut LMP social, vous devrez régler des cotisations annuelles égales aux minima à 1 384€.

Il semblerait possible de bénéficier de l’ACCRE sous conditions la 1ère année de passage en LMP.

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Etre accompagné par un expert LMNP

Devenir loueur en meublé peut être une excellente opportunité d’investissement, mais la complexité de la fiscalité liée à ce statut nécessite d’être bien accompagné pour faire les bons choix. C’est pourquoi faire appel à un comptable LMNP est essentiel.
Faites confiance à  notre expertise comptable spécialisée en LMNP. Nous prenons en charge votre gestion comptable et fiscale et vous accompagnons à chaque étape de votre activité avec une offre complète. 

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LMNP 2026 et revenus fonciers : ce qui change pour le propriétaire bailleur

Publié le 16/03/2026

LMNP 2026 et loi de finances : quels changements ?

Le coup de sifflet final a retenti : la Loi de finances 2026 est désormais validée. Quels sont donc les changements pour le propriétaire bailleur ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) reste aujourd’hui l’un des dispositifs fiscaux les plus attractifs pour investir dans l’immobilier locatif. En revanche, entre la revalorisation des seuils du micro-BIC, la hausse de la CSG et l’émergence du nouveau « statut du bailleur privé« , l’environnement fiscal des propriétaires bailleurs évolue. Certaines mesures concernent directement la location meublée, tandis que d’autres impactent la location nue et plus largement la fiscalité immobilière.

Dans cet article, nous décryptons les principales évolutions introduites par les lois récentes pour les bailleurs, avec un focus particulier sur la location meublée.

Sommaire

L’essentiel à savoir

  • Evolution du barème progressif de l’impôt sur le revenu
  • Augmentation de la contribution sociale généralisée (CSG)
  • Modification des seuils du régime micro-BIC
  • Dispositif Jeanbrun : le statut du bailleur privé
  • Poursuite du doublement du plafond du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique
  • Exclusion des gîtes ruraux de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
  • Modification des critères concernant le statut LMP pour les non-résidents fiscaux français

L’évolution du barème progressif de l’impôt sur le revenu pour 2026

Le barème progressif de l’impôt 2026 applicable aux revenus perçus en 2025 est revalorisé à hauteur de 0,9% pour tenir compte de l’inflation et éviter que les contribuables basculent automatiquement dans une tranche d’imposition supérieure.

Tranche de revenu imposable Taux d'imposition
0 € à 11 600 €0%
11 601 € à 29 579 €11%
29 580 € à 84 577 €30%
84 578 € à 181 917 €41%
Plus de 181 917 €45%

Cette évolution du barème permet de neutraliser des effets de l’inflation sur votre impôt sur le revenu.

Augmentation de la contribution sociale généralisée (CSG)

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 introduit une augmentation de la contribution sociale généralisée (CSG) de 1,4% sur certains revenus du patrimoine et de placement. Cette augmentation de 17,2 % à 18,6 % concerne notamment :

  • Les revenus de location meublée non professionnelle (LMNP), sauf si socialement professionnels,
  • Les dividendes.

En revanche ne sont pas concernés par cette hausse :

  • Les revenus de location meublée professionnelle (LMP),
  • Les revenus de location meublée non professionnelle (LMNP) soumis aux cotisations sociales des indépendants,
  • Les plus-values immobilières,
  • Les revenus fonciers.

Modification du seuil micro-BIC pour 2026, 2027 et 2028

Le micro-BIC est un régime fiscal simplifié permettant de déclarer ses loyers avec un abattement forfaitaire, sans déduire ses charges réelles.
Son accès est conditionné à des plafonds de revenus locatifs qui sont révisés régulièrement. L’option pour le régime réel est souvent intéressante même en-dessous de ces plafonds.

À compter du 1er janvier 2026, les seuils de chiffre d’affaires du régime micro-BIC sont revalorisés dans le cadre de la révision triennale (2026-2027-2028). Ces nouveaux seuils conditionnent l’accès (ou le maintien) au régime micro-BIC.

Les nouveaux seuils micro-BIC sont les suivants :

  • 203 100 € pour une activité de parahôtellerie,
  • 83 600 € pour la location meublée longue durée, de tourisme classée et de chambre d’hôtes,
  • 15 000 € pour la location de tourisme non classée (inchangé)

Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, les plafonds pour bénéficier du régime micro sont respectivement de 77 700 € pour une location meublée classique ou saisonnière classée, mais seulement de 15 000 € pour une location saisonnière non classée.

Les abattements applicables au régime micro BIC sont inchangés et restent respectivement de 71 % pour une activité de parahôtellerie, 50% pour un meublé longue durée ou de tourisme classé, et 30% pour un meublé de tourisme non classé.

👉Attention : la bascule vers un régime réel d’imposition sera obligatoire en cas de dépassement des seuils pendant 2 années consécutives (si dépassement en 2023 et en 2024, régime réel obligatoire en 2025).

 

Dispositif Jeanbrun / Statut du bailleur privé

Le « statut du bailleur privé » ou « dispositif Jeanbrun »

La loi de finances introduit à l’article 31 du CGI un nouveau dispositif de défiscalisation temporaire sur l’acquisition entre la publication de la loi et le 31 décembre 2028 de logements loués nus à usage de résidence principale. 

Pour qui ?

Ce dispositif est réservé aux personnes physiques souhaitant investir en direct ou à travers d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.

Contrairement à d’autres dispositifs, il n’est pas exclusivement réservé aux résidents français, ouvrant ainsi le droit à réduction aux non-résidents si les autres critères sont par ailleurs respectés.

Sur quels biens ?

Le logement ouvrant droit à l’amortissement doit être situé en France, et être situé dans un bâtiment d’habitation collectif (exit donc les maisons individuelles ou jumelées).

La déduction est susceptible de s’appliquer :

  • Aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement,
  • Aux logements que le contribuable fait lui-même construire,
  • Aux logements qui ont fait l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf (rénovations lourdes),
  • Aux logements pour lesquels les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition du logement et qui satisfont aux critères d’une réhabilitation lourde (passage en classe énergétique A ou B notamment).

La location doit prendre effet dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble.

Les conditions

L’avantage fiscal est conditionné à un engagement de location de 9 ans par le propriétaire du logement (et un engagement équivalent de l’associé de conserver ses parts dans la société le cas échéant).

Le logement ne peut être loué à un membre du foyer fiscal du contribuable, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré (grands-parents et petits-enfants, frères et sœurs).

En cas de location par une société non soumise à l’IS, la location à l’un des associés reste autorisée mais ce dernier ne bénéficiera pas de l’avantage fiscal.

Le propriétaire qui opte pour l’amortissement ne peut pas bénéficier du régime micro-foncier.

Par ailleurs, ce dispositif est non-cumulable avec ceux d’investissement outre-mer, Malraux et Denormandie.

Le calcul de la réduction d’impôt

L’avantage fiscal prend la forme d’un amortissement annuel sur la base de 80 % du prix d’acquisition net de frais ou du prix de revient de l’immeuble, aux taux suivants :

Type de logement/niveau de loyerNeufAncien
Loyer intermédiaire3,50%3%
Loyer social4,50%3,50%
Loyer très social5,50%4%

Pour la définition des plafonds de loyer et niveaux de ressources des locataires, voir :

  • Pour la location intermédiaire : le dispositif Pinel
  • Pour la location sociale ou très sociale : le dispositif Loc’Avantages

L’amortissement est déductible des revenus fonciers du propriétaire.

Puisque son point de départ est fixé au premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble, la première année d’amortissement est calculée prorata temporis.

Il peut continuer de courir à l’expiration de la période initiale d’engagement, jusqu’à ce qu’il atteigne les 80 % du prix de revient de l’immeuble.

L’amortissement déduit au titre de ce dispositif ne peut excéder 8 000 euros par an (majoré de 2 000 ou 4 000 euros si au moins la moitié des logements amortis sont affectés à la location sociale ou très sociale). L’excédent d’amortissement supérieur à ces plafonds sera reportable et pourra être déduit ultérieurement. En pratique, le suivi des amortissements reportables pourrait être difficile à réaliser dans la mesure où le bien serait amorti durant de longues années.

Ce dispositif n’est pas pris en compte dans le plafonnement global des avantages fiscaux de l’article 200-0 A du CGI (contrairement aux dispositifs Borloo neuf et Robien par exemple).

L’amortissement déduit au titre de ce dispositif viendra réduire le prix d’acquisition de l’immeuble pour le calcul des plus-values (art. 150 VB III du CGI) limitant par conséquent l’intérêt de ce dispositif notamment si l’avantage obtenu au cours de l’activité est inférieur à l’imposition de la plus-value en cas de vente. Il faut donc envisager un investissement long, afin de bénéficier des abattements de l’imposition sur la plus-value des particuliers.

Les risques

En cas de non-respect de l’engagement de location, le propriétaire s’expose à la réintégration des amortissements précédemment déduits dans son revenu foncier de l’année au titre de laquelle l’engagement est rompu.

Parmi les causes les plus fréquentes de remise en cause de l’avantage fiscal on retrouve :

  • Le non-respect de l’engagement stricto sensu (dépassement des plafonds de loyer, arrêt de la location nue, location à un membre du foyer),
  • La cession (vente du logement, donation de droits démembrés).

De la même façon, sera considéré comme rompant son engagement de location le propriétaire qui se réserverait la jouissance du logement ou qui le mettrait à disposition gratuite d’un tiers, même pour une très courte période.

En cas de vacance du logement suite au congé donné par son locataire, l’Administration admet généralement une période de douze mois maximum pour retrouver un nouveau locataire.

Poursuite du doublement du plafond du déficit foncier pour rénovation énergétique d’une location nue

Le mécanisme exceptionnel de doublement du plafond du déficit foncier destiné à encourager la rénovation énergétique des logements loués nus les plus énergivores est prolongé pour 2026.

Alors que le plafond devait revenir à 10 700 € au 31 décembre 2025, le Parlement a décidé de prolonger de deux ans le plafond exceptionnel de 21 400 €, applicable jusqu’au 31 décembre 2027.

Ce plafond s’applique aux propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux permettant à leur logement de sortir de la catégorie des passoires énergétiques. Ce doublement du plafond vise le passage des logements d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D du Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

 

Exclusion des gîtes ruraux de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La loi de finances pour 2026 redéfinit la notion de gîte rural à l’article L324-6 du code du tourisme et instaure une exonération de taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour tous les logements meublés répondant à ces nouveaux critères.

Les gîtes ruraux sont définis comme des meublés de tourisme respectant des signes de qualité officiels reconnus par l’Etat et définis par décret, qui font l’objet de contrôles réguliers par les organismes gestionnaires. Les gîtes ruraux répondent en outre aux caractéristiques cumulatives suivantes :

  • Être une maison indépendante ou un appartement situé dans un bâtiment comprenant quatre habitations au plus,
  • Ne pas être situé sur le territoire d’une métropole.

Pour les non-résidents fiscaux français : modification des critères concernant le statut LMP

Pour rappel, la distinction entre Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Non Professionnel (LMNP) reposait jusqu’à maintenant sur les deux conditions cumulatives suivantes :

  • Les recettes brutes de l’activité de location meublée du foyer fiscal du loueur excèdent 23 000 € TTC par an.
  • Et le montant de ces recettes excède les autres revenus professionnels taxables en France.

Il était acquis que les loueurs en meublé non-résident fiscaux français étaient automatiquement qualifiés de LMP dès lors que le seuil de 23 000 € de chiffre d’affaires était franchi et qu’ils n’avaient aucun autre revenu professionnel en France.

L’article 53 de la loi de finances pour 2026 met fin à l’automaticité du statut LMP pour les non-résidents fiscaux en introduisant une dérogation spécifique afin de prendre en compte les revenus professionnels de leur Etat de résidence.

Toutefois, le texte conditionne la prise en compte de ces revenus à deux critères liés à :

  • La nature des revenus qui doivent correspondre à des revenus d’activité professionnel (salaires, traitements, retraites, BIC, BNC, BA …) ce qui exclut les revenus du patrimoine (revenus fonciers, dividendes, intérêts …).
  • L’imposition effective de ces revenus dans le pays de résidence à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu en France.

Auteur : Luca Calvi, Juriste fiscaliste

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  • Actualités décryptées

L’aide à la création d’entreprise moins généreuse

Le 12/02/2026

Depuis le 1 janvier 2026, le montant de l’exonération de cotisations sociales accordée au titre de l’Acre ne peut dépasser le quart des cotisations dues pour les créateurs et repreneurs d’entreprise.

L’aide à la création ou à la reprise d’une entreprise (Acre) permet aux personnes qui créent ou reprennent une entreprise de bénéficier d’une exonération de certaines cotisations sociales personnelles (cotisations d’assurance maladie-maternité, de vieillesse de base, d’invalidité-décès et d’allocations familiales) pendant les 12 premiers mois de leur activité.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a diminué le montant de cette exonération pour les créations ou reprises d’activité intervenues depuis le 1er janvier 2026.


En pratique : l’Acre n’est plus automatiquement attribuée aux créateurs et repreneurs d’entreprise. Ces derniers doivent en faire la demande auprès de l’Urssaf dans les 60 jours qui suivent la date d’ouverture de l’activité mentionnée sur le justificatif de création d’activité délivré par le Guichet unique.

Une diminution du montant de l’exonération de cotisations

Jusqu’alors, le créateur ou repreneur d’entreprise qui percevait un revenu annuel inférieur ou égal à 75 % du plafond annuel de la Sécurité sociale (Pass), soit à 36 045 € en 2026, bénéficiait d’une exonération totale de ses cotisations sociales personnelles. Depuis le 1er janvier 2026, le montant de cette exonération s’élève à 25 % du montant total des cotisations d’assurance maladie, maternité, veuvage, de vieillesse de base, d’invalidité-décès et d’allocations familiales dû par l’entrepreneur.


Attention : cette nouvelle règle ne concerne pas les créateurs et repreneurs d’exploitation ou d’entreprise agricole.

Comme auparavant, l’exonération de cotisations :- est dégressive pour un revenu supérieur à 75 % et inférieur à 100 % du Pass (48 060 € en 2026) ;- est nulle pour un revenu au moins égal au Pass.

Écrit par Sandrine Thomas

©2026 Les Echos Publishing

  • Actualités décryptées

L’aide à la création d’entreprise devient moins généreuse

Le 22/01/2026

Depuis le 1 janvier 2026, l’Acre bénéficie à moins de créateurs et repreneurs d’entreprise et son montant est moins élevé.
Dilok Klaisataporn

L’aide à la création ou à la reprise d’une entreprise (Acre) permet aux personnes qui créent ou reprennent une entreprise de bénéficier d’une exonération de leurs cotisations sociales personnelles (cotisations d’assurance maladie-maternité, d’assurance vieillesse, d’assurance invalidité-décès et d’allocations familiales) pendant les 12 premiers mois de leur activité.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a réduit le champ des bénéficiaires de l’Acre et diminué le taux de l’exonération pour les cotisations sociales dues au titre des périodes courant à compter du 1er janvier 2026.


En pratique : la demande d’Acre doit être déposée auprès de l’Urssaf.

Une réduction du nombre de bénéficiaires

Sortent du dispositif de l’Acre tous les travailleurs indépendants (autres que les micro-entrepreneurs) qui ne relèvent pas de l’une des catégories de l’article L5141-1 du Code du travail.

Désormais, peuvent ainsi bénéficier de cette exonération :- les personnes relevant de l’une des catégories de l’article L5141-1 du Code du travail (qu’ils soient ou non micro-entrepreneurs) ;- les créateurs ou repreneurs d’une entreprise implantée dans une zone France ruralités revitalisation (ZFRR ou ZFRR +) ;- et, comme avant, les conjoints collaborateurs d’un travailleur indépendant (autre qu’un micro-entrepreneur) bénéficiaire de l’Acre.


Précision : relèvent de l’article L5141-1 du Code du travail notamment les demandeurs d’emploi indemnisés, les demandeurs d’emploi non indemnisés inscrits à France Travail au moins 6 mois au cours des 18 derniers mois, les bénéficiaires du RSA, les personnes âgées de 18 à moins de 26 ans, les personnes âgées de moins de 30 ans qui sont handicapées ou qui ne remplissent pas la condition de durée d’activité antérieure pour bénéficier de l’allocation chômage, les personnes salariées ou les personnes licenciées d’une entreprise en procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires qui reprennent tout ou partie d’une entreprise et les personnes physiques créant ou reprenant une entreprise implantée au sein d’un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Une diminution du montant de l’exonération de cotisations

Jusqu’alors, l’exonération de cotisations sociales était totale lorsque l’entrepreneur percevait un revenu annuel inférieur ou égal à 75 % du plafond annuel de la Sécurité sociale (Pass), soit à 36 045 € en 2026.

Depuis le 1er janvier 2026, le montant de l’exonération de cotisations (qui doit encore être fixé par décret) ne peut pas dépasser 25 % de ces cotisations.

Comme auparavant, l’exonération de cotisations, qui continue de s’appliquer pendant 12 mois :- est dégressive pour un revenu supérieur à 75 % et inférieur à 100 % du Pass (48 060 € en 2026) ;- est nulle pour un revenu au moins égal au Pass.


Exception : les exploitants agricoles continuent donc de se voir appliquer le régime de l’Acre tel que prévu jusqu’au 31 décembre 2025.

Écrit par Sandrine Thomas

©2026 Les Echos Publishing

  • Location meublée (LMNP-LMP)

Hausse de la CSG en 2026 : quel est l’impact sur vos revenus locatifs ?

Publié le 21/01/2026

Prélèvements sociaux et LMNP : hausse en 2026

L’année 2026 s’inscrit dans la continuité des réformes engagées pour la fiscalité des revenus locatifs. 

Dans un contexte en constante évolution, il devient essentiel de distinguer les véritables changements des idées reçues. À ce stade, seule la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2026 a été votée et publiée, tandis que le projet de loi de finances pour 2026 reste à débattre et à adopter. Voici l’essentiel à connaître pour anticiper sereinement. 

Sommaire

  • Les revenus épargnés par la réforme
  • Hausse des prélèvements sociaux en 2026 : ce que prévoit la loi pour le LMNP
  • Pourquoi la majorité des investisseurs LMNP ne seront – malgré tout – pas impactés ?
Prélèvements sociaux et LMNP : hausse en 2026

L’essentiel à savoir

  • Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) sont des prélèvements obligatoires visant à financer la protection sociale en France, et sont collectés notamment sur les revenus du patrimoine (revenus immobiliers, de placements, etc.).
  • Pour 2026, l’article 12 de la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) prévoit une hausse de l’une de leurs composants : la CSG, qui passe de 9,2 % à 10,6 %, applicable dès l’imposition des revenus perçus en 2025.
  • Cette évolution s’appliquera dès l’imposition des revenus perçus en 2025 et concerne certains revenus soumis aux prélèvements sociaux, dont ceux relevant de la location meublée.
  • Certains revenus sont en revanche expressément exclus, et l’ancien taux leur reste applicable.

Les revenus épargnés par la réforme

Tous les revenus ne sont pas concernés. Certains revenus restent explicitement exclus de cette hausse, notamment : 

  • Les revenus fonciers (location nue), 
  • Les plus-values immobilières des particuliers résidant en France, 
  • Les produits d’assurance-vie et de contrats de capitalisation. 

Les revenus de location nue (non meublée) et les plus-values immobilières des particuliers restent donc soumis à la CSG à 9,2 %, soit un taux total de 17,2 % de prélèvements sociaux applicable.

Hausse des prélèvements sociaux en 2026 : ce que prévoit la loi pour le LMNP 

Pourquoi le LMNP est concerné ? 

Les revenus issus de la location meublée relèvent fiscalement des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non du régime des revenus fonciers. 

👉 C’est un point essentiel qui peut être mal interprété et créer une confusion chez les investisseurs. 

⚠️ Mais cette hausse n’est pas automatique, et dépend directement de la situation fiscale du loueur. 

Sont donc concernés par la hausse du CSG : 

  • les revenus locatifs courants de meublés (LMNP ou LMP), 
  • les revenus de parahôtellerie, 
  • les plus-values professionnelles à long terme (LMP ou parahôtellerie),
  • les plus-values des particuliers non-résidents (LMNP ou revenu foncier).

 Ils ne sont donc plus soumis au taux de prélèvements sociaux de 17,2 %, mais bien au nouveau taux de 18,6 %.

Pourquoi la majorité des investisseurs LMNP ne seront – malgré tout – pas impactés ? 

C’est le point central à comprendre pour éviter toute inquiétude inutile. 

La condition clé : un bénéfice imposable 

La hausse de la CSG s’applique au résultat imposable de l’activité de location meublée et n’impacte le propriétaire que si ce résultat est bénéficiaire. En pratique, cela signifie qu’en l’absence de résultat imposable, aucune augmentation de prélèvements sociaux n’est à supporter, malgré l’évolution des taux. 

Pourquoi beaucoup de LMNP ne dégagent pas de bénéfice ? 

Dans la majorité des cas, les investisseurs LMNP sont au régime réel, qui permet : 

  • la déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière…), 
  • et surtout, la déduction des amortissements du bien et du mobilier. 

👉 Conséquence directe : le résultat fiscal est souvent nul ou très faiblement positif, ce qui limite, voire neutralise, toute imposition sur ces revenus, y compris après la hausse prévue en 2026. 

Les situations réellement concernées 

La hausse de la CSG s’appliquera sur les résultats bénéficiaires, que l’on retrouve le par exemple : 

  • si le loueur en meublé a déjà fortement amorti son bien immobilier, 
  • si l’investissement locatif a un fort taux de rentabilité. 

L’impact de la hausse de la CSG sera donc plus fortement ressenti par :

  • Les loueurs en meublé ou parahôteliers dont l’activité locative fait ressortir un bénéfice (rentabilité élevée ou baisse de l’amortissement après plusieurs années d’exploitation),
  • Ou les exploitants d’une activité relevant des plus-values professionnelles (LMP ou parahôteliers).

 À retenir : Cette évolution ne remet pas en cause le principe ni l’intérêt du statut LMNP. Elle souligne en revanche l’importance : 

  • d’un choix pertinent du régime fiscal, 
  • d’un suivi comptable rigoureux, 
  • et d’une analyse personnalisée de chaque situation d’investisseur. 

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  • Actualités décryptées

Les tarifs des annonces légales en hausse en 2026

Le 09/01/2026

En 2026, les tarifs des annonces légales facturées au caractère augmentent légèrement de même que celui des annonces légales faisant l’objet d’une tarification au forfait.
Westend61 / Jakob Helbig

Les tarifs de publication des annonces légales ont été fixés pour 2026. Rappelons que désormais ces tarifs sont déterminés selon le nombre de caractères que comporte l’annonce et non plus en fonction du nombre de lignes. Et ils varient selon les départements. Un certain nombre d’annonces sont toutefois facturées au forfait.

Les tarifs au caractère

En augmentation par rapport à 2025, le tarif HT du caractère est fixé en 2026 à :

– 0,195 € dans les départements de l’Aisne, de l’Ardèche, des Ardennes, de la Drôme, de l’Isère, de l’Oise, du Rhône, de la Somme et de l’Yonne ;

– 0,206 € dans les départements de l’Eure et de la Seine-Maritime ;

– 0,227 € dans les départements du Nord, du Pas-de-Calais, de la Seine-et-Marne, des Yvelines, de l’Essonne et du Val-d’Oise ;

– 0,239 € à Paris et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ;

– 0,185 € en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Wallis-et-Futuna ;

– 0,210 € à La Réunion et à Mayotte.

Il est fixé à 0,189 € dans tous les autres départements.

Un tarif forfaitaire pour les annonces des sociétés

Constitution de société

Les avis de constitution des sociétés sont, quant à eux, facturés selon un forfait. Ce forfait augmente aussi en 2026. Il est fixé comme suit :

– société anonyme (SA) : 399 € (466 € à La Réunion et à Mayotte) ;

– société par actions simplifiée (SAS) : 199 € (233 € à La Réunion et à Mayotte) ;

– société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) : 142 € (167 € à La Réunion et à Mayotte) ;

– société en nom collectif (SNC) : 220 € (259 € à La Réunion et à Mayotte) ;

– société à responsabilité limitée (SARL) : 148 € (173 € à La Réunion et à Mayotte) ;

– entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) : 124 € (147 € à La Réunion et à Mayotte) ;

– société civile (à l’exception des sociétés civiles à objet immobilier) : 222 € (263 € à La Réunion et à Mayotte) ;

– société civile à objet immobilier (SCI) : 191 € (223 € à La Réunion et à Mayotte).


Précision : le coût des annonces légales relatives à la constitution des groupements agricoles d’exploitation en commun (Gaec) et des sociétés d’une autre forme que celles mentionnées ci-dessus (notamment, les sociétés en commandite simple, les sociétés en commandite par actions et les sociétés d’exercice libéral) reste fixé au nombre de caractères, selon le tarif de droit commun.

Modifications statutaires

Les annonces concernant les modifications statutaires suivantes (en augmentation par rapport à 2025) sont facturées comme suit en 2026 :

– nomination et cessation de fonction du commissaire aux comptes des sociétés commerciales et civiles ; modification de la durée des sociétés commerciales et civiles ; transfert du siège des sociétés commerciales (y compris les SE) et civiles ; nomination et cessation de fonction des dirigeants des sociétés commerciales et civiles : 109 € (126 € à La Réunion et à Mayotte) ;

– changement de l’objet social (sociétés commerciales et civiles) ; nomination d’un administrateur judiciaire dans les sociétés commerciales et les sociétés civiles ; modification du capital des sociétés commerciales et civiles : 136 € (158 € à La Réunion et à Mayotte) ;

– transformation des sociétés commerciales (y compris transformation d’une SA en SE ou d’une SE en SA) et des sociétés civiles ; mouvements d’associés des sociétés commerciales, des sociétés civiles et des associations d’avocats ; changement de la dénomination des sociétés commerciales et civiles : 199 € (229 € à La Réunion et à Mayotte) ;

– décision des associés de ne pas dissoudre une SARL ou une société par actions en cas de capitaux propres inférieurs à la moitié du capital social : 83 € (93 € à La Réunion et à Mayotte).

Liquidation de sociétés

Enfin, les annonces concernant les liquidations de société (en augmentation par rapport à 2025, à une exception près) sont facturées comme suit en 2026 :

– acte de nomination des liquidateurs amiables des sociétés civiles et commerciales : 153 € (181 € à La Réunion et à Mayotte) ;

– avis de clôture de la liquidation amiable des sociétés commerciales et civiles : 111 € (129 € à La Réunion et à Mayotte) ;

– jugement d’ouverture d’une procédure collective (sauvegarde, redressement et liquidation judiciaires, rétablissement professionnel) : 66 € (78 € à La Réunion et à Mayotte) ;

– jugement de clôture d’une procédure collective (sauvegarde, redressement et liquidation judiciaires, rétablissement professionnel) : montant inchangé à 36 € (42 € à La Réunion et à Mayotte).


Attention : les annonces relatives à plus d’une des modifications de cette liste font l’objet d’une tarification au caractère.

Comme auparavant :

– une réduction de 50 % s’applique pour les annonces publiées dans le cadre d’une procédure collective, sauf celles relatives aux jugements d’ouverture et de clôture de la procédure, et pour les annonces faites dans le cadre du transfert universel du patrimoine professionnel d’un entrepreneur individuel ;

– une réduction de 70 % s’applique pour les annonces faites par des personnes bénéficiant de l’aide juridictionnelle.

Écrit par La Rédaction

©2026 Les Echos Publishing

  • Location meublée (LMNP-LMP)

LMNP : Expert-comptable obligatoire ou pas ?

Publié le 18/09/2025

lmnp comptable obligatoire

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou vous envisagez de le devenir ?

La question revient régulièrement : faut-il obligatoirement faire appel à un expert-comptable ?

Entre obligations légales, les différents régimes fiscaux du meublé et les nouvelles réformes, nous vous aidons à y voir clair et vous donnons les clés pour déterminer si vous pouvez gérer vous-même votre comptabilité LMNP ou non selon le régime fiscal retenu.

lmnp comptable obligatoire

L’essentiel à savoir

  • Aucune loi n’impose un expert-comptable pour le LMNP, même au régime réel.
    Mais attention : si le régime au micro-BIC reste simple (abattement forfaitaire), le régime réel exige une comptabilité complète (bilan, FEC, liasse fiscale) et comporte des risques en cas d’erreur.
  • Avec la fin des avantages OGA, les nouveaux seuils micro-BIC et la réintégration des amortissements dans la plus-value, bien choisir son régime et son niveau d’accompagnement est crucial.

Conclusion : Expert-comptable obligatoire ? Non. Fortement recommandé ? Oui, surtout au réel.

Au sommaire

  1. Le statut LMNP en 2025 : les fondamentaux à connaître
  2. Quelles sont les obligations comptables en LMNP selon le régime fiscal ? Micro-BIC vs régime réel
  3. Est-il possible de faire sa comptabilité soi-même ? Oui mais …
  4. Expert-comptable LMNP : impératif et stratégique
  5. Comptabilité LMNP [comparatif] : faire soi-même, avec un logiciel en ligne ou un expert-comptable ? (coût…)
  6. Quels sont les avantages et inconvénient d’un expert-comptable ?
  7. Cas pratique d’une comptabilité au Micro BIC ou au réel (illustration pédagogique)
  8. FAQ

À noter : Ce guide se concentre exclusivement sur le statut LMNP, en excluant volontairement le LMP et la parahôtellerie, dont la complexité des régimes fiscaux et les implications comptables nous semblent exiger l’intervention d’un expert-comptable spécialisé.

Le statut LMNP en 2025 : les fondamentaux à connaître

CatégorieDétails
DéfinitionLocation d’un logement meublé sans en faire son activité principale
Conditions pour rester en LMNP• Revenus locatifs bruts < 23 000 € par an
• ou Revenus locatifs bruts >23000 mais inférieurs aux autres revenus d’activité du foyer
Régimes fiscaux possibles• Micro-BIC :
- Abattement forfaitaire de 50 % (location classique)
- 30 % (location touristique)
• Régime réel :
- Déduction des charges et amortissements
Avantages du régime réel• Déduction de toutes les charges liées au fonctionnement du meublé
• Réduction du bénéfice imposable
• Amortissement du bien
Nouveautés 2025
• Nouveaux seuils et abattements pour les locations touristiques
• Fin des avantages liés aux OGA (Organismes de Gestion Agréés)
• Réintégration des amortissements fiscalement déduits dans le calcul de la plus-value à la revente

Quelles sont les obligations comptables en LMNP selon le régime fiscal ? Micro-BIC vs régime réel

Tableau comparatif 2025

CatégorieRégime Micro‑BICRégime réel (simplifié)
Seuils de loyers77 700 € (cas général + classés/chambres d’hôtes) ; 15 000 € (non classés)Au-delà des seuils ou sur option
Obligatoire pour les indivisions
Abattement / ChargesAbattement 50 % (cas général + meublés de tourisme classés/chambres d’hôtes) ;
Abattement 30 % ( meublé de tourisme
non).
Aucune charge réelle ni amortissement déductible.		Déduction intégrale des charges réelles + amortissements (bien, travaux, mobilier) selon les règles BIC.
Obligations comptablesFormalité très simplifiée : simple déclaration des loyers encaissés dans l’année (cerfa 2042‑C‑PRO).Comptabilité, bilan, compte de résultat, tableau d’immobilisations / amortissements, FEC + liasse fiscale 2031/2033 télétransmise à votre centre des impôts.
Situation pertinenteRevenus locatifs modestes et peu de charges (Hors bail commercial)Charges élevées : emprunt, travaux, forte valeur du bien
Bail commercial
ComplexitéFaible.Technique (amortissements, FEC, délais) ; risques de redressement fiscal si erreurs.

Conseil : en pratique, beaucoup de bailleurs gagnent à passer au réel dès qu’ils ont des intérêts d’emprunt, des travaux ou un mobilier significatif ; c’est encore plus vrai en 2025 avec la refonte du micro‑BIC sur les locations touristiques (abattement au micro 30%).

Contacter un expert LMNP pour choisir le bon régime fiscal : simulation

Est-il possible de faire sa comptabilité soi-même ? Oui, mais…

Ce que dit la loi ?

Il n’y a aucune obligation légale de recourir à un expert‑comptable pour tenir votre comptabilité ou établir vos déclarations, y compris au régime réel. L’administration fiscale exige en revanche des documents normés (bilan, liasse, télétransmission) conformes au régime choisi.

Pourquoi se faire accompagner au réel par un comptable ?

  • Conformité & sécurité : gestion des amortissements, FEC aux normes (sanction minimale 5 000 € en cas de défaut/irrégularité), télétransmission EDI, veille des échéances.
  • Optimisation : arbitrages micro vs réel, catégorisation des dépenses, choix de la date de clôture, traitement des travaux et frais d’acquisition, etc.
  • Temps & sérénité : moins de risque d’erreur, meilleure préparation lors d’un contrôle fiscal.

👉 Conclusion : vous pouvez tout faire vous‑même (et/ou via un logiciel spécialisé) ; l’accompagnement par un cabinet n’est pas obligatoire, mais il sécurise et optimise, surtout au réel.

Expert-comptable LMNP : impératif et stratégique

En 2026 comme en 2025, la location meublée devient plus technique que jamais :

  • Formalités complexes : certaines démarches, comme la création ou modification d’activité via l’INPI peuvent être fastidieuses et sources d’erreurs.
  • Choix du régime social et impacts fiscaux complexes pour les LMNP supérieurs à 23 000 euros à l’année en courte durée.
  • Évolutions fiscales constantes : fin des avantages OGA, réintégration des amortissements dans la plus-value, des démarches législatives pour assujettir à la TVA certaines locations meublées.
  • Attestations comptables obligatoires à la revente : les notaires exigent désormais des documents certifiés pour valider la plus-value, surtout si vous avez pratiqué des amortissements. Sans expert-comptable, blocage possible de la vente.
  • Risque : une comptabilité « maison » engage votre seule responsabilité, à contrario la confier à un expert-comptable, il engage sa responsabilité professionnelle. En cas de contrôle ou de cession, cela peut faire une grande différence de coût et de sérénité pour vous.
  • Nécessité d’être réactif par l’application immédiate de toutes les nouveautés légales

Avec un expert-comptable spécialisé LMNP, vous ne faites pas qu’éviter les erreurs. Vous vous assurez d’une comptabilité conforme, d’une fiscalité adaptée à votre situation et d’une sécurité en cas de contrôle.
Vous sécurisez et optimisez votre investissement pour en tirer le meilleur parti. C’est un partenaire stratégique.
💡Bon à savoir : Choisir son partenaire, c’est une chose, mais encore faut-il s’assurer qu’il soit inscrit à l’Ordre des experts-comptables et spécialisé dans la gestion des LMNP.

Comptabilité LMNP : faire soi-même, avec un logiciel en ligne ou un expert-comptable ?

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez respecter des obligations comptables strictes, surtout si vous optez pour le régime réel afin de bénéficier de l’amortissement et d’optimiser votre fiscalité.

Trois solutions s’offrent à vous : faire votre comptabilité vous-même, utiliser un logiciel de comptabilité en ligne ou faire appel à un expert-comptable LMNP.

Voici un récapitulatif de chaque solution pour vous aider à choisir et répondre à vos interrogations :

  • Quand a-t-on besoin d’un expert-comptable ?
  • Quel est le tarif d’un expert-comptable ?
Options
au réel		AvantagesInconvénientsTarif annuel estimatifProfil adapté
Faire soi-même avec un logiciel en ligne• Economie
• Autonomie
• Automatisation des tâches répétitives		• Vous restez responsable
• Support limité		120 à 360 €/an
Investisseurs autonomes et disponibles
Expert-comptable LMNP• Déléguer complètement sa comptabilité
Honoraires déductibles
• Conseil stratégique
• Veille sur l’évolution fiscale (voir en détail ci-après)
• Coût plus élevé
• Dépendance à un tiers
300 à 1000 €/anCeux qui veulent déléguer et optimiser

infographie - faire sa comptabilité LMNP : faire soi-même ou accompagné ?

💡A savoir : tous les honoraires comptables sont déductibles de vos revenus pour une comptabilité LMNP au réel.

Obtenir l’avis d’un conseiller

Quels sont les avantages et inconvénients d’un expert-comptable spécialisé LMNP?

✅ Avantages d’un expert-comptable ❌ Inconvénients potentiels
Maîtrise des régimes fiscaux spécifiques
• Connaissance approfondie du régime réel et du micro-BIC.
• Optimisation des amortissements (mobilier, immobilier, travaux) pour réduire l’imposition.
Gestion des obligations déclaratives
• Tenue comptable conforme aux normes LMNP.
• Déclarations fiscales (liasses, BIC, TVA si applicable, etc.) bien gérées.
Conseil stratégique
• Aide à choisir entre LMNP / LMP / Parahôtellerie selon votre situation.
• Accompagnement dans la structuration (SCI, indivision, société familiale, etc.).
Gain de temps et de sérénité
• Moins de risques d’erreurs ou d’oublis.
• Suivi régulier et anticipation des évolutions fiscales.
Outils et logiciels adaptés
Certains cabinets proposent des plateformes en ligne pour suivre vos biens, loyers, charges, etc.		Honoraires comptables
A savoir : Les honoraires peuvent être plus élevés avec un comptable généraliste plutôt qu’un cabinet très spécialisé en LMNP.
Spécialisation parfois trop étroite
Certains cabinets LMNP ne gèrent pas d’autres formes de revenus ou de structures (SCI, SARL de famille, etc.), ce qui peut être limitant si vous diversifiez votre activité.
Disponibilité
Les cabinets spécialisés LMNP sont parfois très sollicités à une période bien spécifique (la période fiscale), ce qui peut ralentir les échanges ou la réactivité.
Rigidité des outils
Certains cabinets imposent des logiciels ou des méthodes de travail peu flexibles.

Un expert-comptable spécialisé en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) peut être un atout précieux, surtout dans le cadre de projets plus complexes : SCI, plusieurs biens immobiliers, etc.

Consulter nos offres en comptabilité LMNP

Cas pratique : comptabilité Micro BIC vs Réel (illustration pédagogique)

Pour un appartement de 150 000 € avec un rendement locatif de 4 % :

Comptabilité LMNP : calcul et simulation régime réel et micro-BIC

*TMI : tranche marginale d’imposition

Comme le montre cet exemple de cas, le passage au régime réel est souvent la meilleure option, mais il implique une tenue de compte rigoureuse. C’est ici que l’accompagnement d’un expert-comptable devient un atout majeur et stratégique.

Conclusion

Quel que soit l’accompagnement retenu, la location meublée au régime fiscal réel est un investissement à privilégier. En 2025, l’immobilier locatif demeure l’un des placements favoris des Français selon les baromètres Ifop/Cercle de l’Épargne. Preuve que la pierre conserve son attractivité, même en contexte mouvant.

Une question ? Besoin d’aide pour lancer votre activité ?

Echangez sur votre situation avec un expert LMNP

 

Auteur - Raphaël Mansord Expert en location meublée LMNP / LMP

Raphaël Mansord, Expert LMNP

Raphaël accompagne les investisseurs dans la gestion fiscale de leurs revenus locatifs au sein d’Anderlaine. Fort de plus de 15 ans d’expérience dans les secteurs bancaire, entrepreneurial et du courtage, il apporte une vision globale et pragmatique des enjeux liés à l’investissement immobilier. Passionné d’économie, il veille à proposer des conseils éclairés et adaptés aux réalités du marché.

FAQ sur la comptabilité LMNP :réponses courtes et claires

Quelles sont les régimes d’imposition ?

Dans tous les cas, les revenus issus d’une location meublée sont à déclarer au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes sont alors possible :

  • Micro‑BIC (automatique si vous êtes sous les seuils) : vous déclarez vos recettes brutes, l’administration applique un abattement (50 % cas général/biens classés ; 30 % non classés). Aucune charge réelle ni amortissement.
  • Régime réel BIC (sur option ou si dépassement des seuils) : vous déduisez les charges et amortissements et produisez une liasse fiscale.
Dois‑je être immatriculé à l’INPI ?

Oui obligatoirement car il faut disposer d’un SIRET pour déclarer en BIC (micro ou réel), puis reporter sur la 2042‑C‑PRO de la déclaration des revenus.

Au régime réel, quelles sont les obligations déclaratives ?

Vos obligations sont :
– Télétransmission de liasse 2031 (déclaration de résultat BIC) et annexes 2033 A‑G (bilan, CR, immobilisations) auprès de l’administration fiscale
– La télétransmission d’une déclaration de TVA si vous y êtes soumis
– Report du résultat imposable dans votre déclaration de revenu annuel (2042‑C‑PRO)

Le FEC, c’est quoi ?

Fichier des Écritures Comptables (FEC), est un fichier informatique obligatoire pour les contribuables soumis à une comptabilité commerciale (Ex : location meublée).
Toute comptabilité informatisée au réel doit pouvoir produire un FEC conforme en cas de contrôle ; à défaut, amende 5 000 € minimum et risques de rectification.

Comment puis-je savoir si ma location meublée est soumise aux cotisations sociales ?

Cas 1 : Si vous louez en courte durée et que vous dépassez le seuil de >23 000 € de revenus locatifs, vous êtes alors soumis aux cotisations sociales (clientèle de passage, non domiciliée).
Cas 2 : si vous avez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Que se passe‑t‑il à la revente en 2025 ?

Dans le cas d’un bien non soumis à TVA,
– les amortissements fiscalement déduits au réel sont réintégrés dans l’assiette de calcul de la plus‑value pour les cessions depuis début 2025 ; Vous aurez besoin d’un comptable pour déterminer les amortissements à réintégrer dans le calcul de la plus-value
– l’abattement pour durée de détention s’applique toujours (plus-value exonérée d’impôt sur le revenu (IR) après 22 ans, et exonérée de prélèvements sociaux (PS) après 30 ans).

Est-il obligatoire d’avoir un expert-comptable en LMNP ?

Non. La loi ne l’impose pas.

Puis-je faire ma comptabilité seul ?

Oui, y compris au réel, mais prudence c’est complexe

Les honoraires de mon comptable sont-ils déductibles ?

Oui, au régime réel, comme toute charge liée à l’activité.

Vous avez d’autres questions ? Contactez-nous

Sources

• impots.gouv.fr – « Suis je obligé de recourir à un expert comptable ? ».
• Service-Public – Revenus d’une location meublée (vérifié 10/04/2025) 
• Impots.gouv – Dépliant LMNP & téléprocédures 2031/2033 
• DGFIP – Fichier des Écritures Comptables (FEC) & outil Test Compta Demat 
• Cercle de l’Épargne / Ifop – Épargne 2025 
•  Service Public.fr – Revenus d’une location meublée ; Dépliant DGFiP LMNP (2031/2033/2042 C PRO).
•  Régime micro entreprise (seuils 2024 2025).
• Service Public.fr – Actualité : nouvelles règles 2025 (50 % classés/77 700 € ; 30 % non classés/15 000 €).
• FEC Expert – Sanctions & références LPF/CGI

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  • Actualités décryptées

Changement des codes APE des entreprises au 1 janvier 2027

Le 16/09/2025

Le 1 janvier 2027, une nouvelle nomenclature d’activités française entrera en vigueur. Les entreprises se verront donc attribuer un nouveau code APE.
Connect Images

Le 1er janvier 2027, une nouvelle nomenclature d’activités française (NAF) entrera en vigueur. Établie à la suite de la mise à jour de la nomenclature des activités économiques dans l’Union européenne, avec laquelle elle partage la même structure, cette NAF nouvelle version (NAF 2025) remplacera donc celle en vigueur en France depuis 2007.


Rappel : la nomenclature d’activités française (NAF) sert principalement à faciliter l’organisation de l’information économique et sociale en permettant le classement des activités économiques. En référence à cette nomenclature, un code correspondant à l’activité principale exercée (le fameux code APE) est attribué par l’Insee à chaque entreprise et à chaque établissement inscrit au répertoire national d’identité des entreprises (le répertoire Sirene). Ce code permet notamment aux administrations fiscales et sociales de connaître l’activité d’une entreprise et donc d’identifier les règlementations, la fiscalité ou encore les formalités auxquelles elle est soumise. Il doit figurer sur les bulletins de salaire émis par l’entreprise.

Un nouveau code APE

En pratique, un nouveau code APE sera donc attribué par l’Insee aux entreprises.


À noter : afin de faciliter la préparation de ce changement, l’Insee a mis en ligne sur son site internet un certain nombre de documents, notamment une table de correspondance entre la NAF actuelle et la NAF 2025. En outre, le Sirene affichera, pendant toute l’année 2026, le code APE actuel de chaque entreprise ainsi que son futur code selon la nouvelle NAF 2025.

Écrit par La Rédaction

©2025 Les Echos Publishing

  • Actualités décryptées

Reprise d’un acte par une société en formation et changement de dénomination sociale

Le 22/08/2025

Le fait que la dénomination sociale d’une société soit différente de celle mentionnée dans un acte souscrit alors qu’elle était en formation n’invalide pas la reprise de cet acte par la société.
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Lorsqu’elle est en cours de formation, une société n’a pas encore la personnalité morale car elle n’a pas encore d’existence juridique. Elle n’a donc pas la capacité juridique d’accomplir des actes tant qu’elle n’est pas immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Par conséquent, ce sont les futurs associés qui accomplissent les actes qui sont nécessaires à la création de la société et au démarrage de son activité (signature d’un bail, souscription d’un prêt…) pour le compte de celle-ci. Et ces actes doivent, une fois que la société est immatriculée au RCS, être repris par celle-ci. Ils sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.


En pratique : la reprise des actes intervient lors de la signature des statuts (pour les actes accomplis avant la signature des statuts et qui sont annexés aux statuts) ou s’opère par une décision des associés prise après l’immatriculation de la société (pour les actes accomplis avant l’immatriculation).

À ce titre, la Cour de cassation vient d’affirmer que la reprise d’un acte conclu pour le compte d’une société en formation est valable, sauf dol ou fraude, même si la société effectivement immatriculée ne revêt pas la même dénomination sociale que celle mentionnée dans cet acte.

Dans cette affaire, la cour d’appel avait annulé un bail conclu pour le compte d’une société en formation au motif que la dénomination de la société ayant repris ce bail après son immatriculation (« Les Petits Lascards ») était différente de celle mentionnée dans celui-ci (« L.P.L. »). La Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel.

Écrit par Christophe Pitaud

©2025 Les Echos Publishing

  • Location meublée (LMNP-LMP)

LMNP et Loi de Finances 2025 : quels sont les changements ?

Mis à jour le 06/05/2025 - Publié le 07/04/2025

LMNP 2025 : quels sont les changements ?

Avec la Loi de Finances 2025, le paysage de la location meublée non professionnelle (LMNP) évolue. Ces changements impactent directement les propriétaires et investisseurs. Ils sont loin d’être anodins et nécessitent une compréhension approfondie pour naviguer sereinement dans ce nouvel environnement. Nous décryptons les changements majeurs introduits par la LF 2025. Notre objectif : vous fournir les clés de compréhension de ces évolutions pour les appréhender et vous aider, en tant que loueur en meublé, à gérer votre LMNP en 2025 et anticiper votre fiscalité locative.

LMNP 2025 : quels sont les conséquences des nouvelles mesures ?

Les évolutions introduites par la LF 2025 et la loi Le Meur de novembre 2024

  • Déclaration obligatoire pour les locations saisonnières via un téléservice national.
  • Révision des abattements du régime Micro BIC, avec des taux et plafonds réduits.
  • Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values immobilières.
  • Suppression de la réduction d’impôts pour adhésion à un centre de gestion agréé.

Dans cet article, nos experts vous expliquent les différents changements et leur impact sur votre investissement locatif pour conclure ensuite sur l’avenir du LMNP : est-ce toujours avantageux ?

La loi Le Meur modifie le régime Micro BIC et la réglementation pour les meublés de tourisme

La loi Le Meur, surnommée aussi “loi anti-Airbnb », adoptée en novembre 2024, introduit de nouvelles obligations pour les loueurs de meublés de tourisme. Désormais, tout propriétaire souhaitant louer un logement en location saisonnière doit effectuer une déclaration préalable via un téléservice national dédié. Cette déclaration, qui inclut des informations sur le logement mis en location, est transmise aux collectivités locales pour contrôle.

De plus, les taux et seuils du régime Micro BIC sont revus à la baisse : l’abattement pour les logements non classés passe de 50 % à 30 % avec un plafond de 15 000 euros de chiffre d’affaires, tandis que pour les logements classés « meublé de tourisme », l’abattement est réduit de 71 % à 50 % avec un plafond de 77 700 euros.

👉Pour aller plus loin sur le sujet, consultez notre article sur les impacts de loi anti airbnb pour la location saisonnière

Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values

La Loi de Finances pour 2025 introduit la réintégration des amortissements fiscalement déduits dans le calcul des plus-values pour les LMNP, réduisant l’avantage du meublé qui conserve néanmoins un réel intérêt face à la location nue.

Cette mesure, applicable à toutes les ventes conclues après la promulgation de la loi, augmente significativement l’assiette de la plus-value taxable. Par exemple, un bien acheté pour 250 000 euros et vendu pour 325 000 euros verra sa plus-value brute augmenter considérablement si les amortissements déduits sont réintégrés. Cette réforme réduit l’avantage fiscal du régime meublé qui conserve néanmoins des atouts, notamment en termes de déduction des charges et d’amortissements.

Elle ne s’applique pas à certaines typologies d’investissement (résidences étudiantes, sénior, …) ni pour l’heure aux loueurs en meublé ayant exclusivement été au régime micro.

👉 Pour plus de détail sur le calcul de la plus-value, découvrez un exemple comparatif d’un bien en LMNP avant/après la réforme

La suppression de la réduction d’impôts pour adhésion à un centre de gestion agréé

L’adhésion à un centre de gestion agréé permettait jusqu’à maintenant aux professionnels libéraux, commerçants, artisans, agriculteurs ou encore loueurs en meublé soumis à un régime réel d’imposition de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux deux tiers des dépenses engagées pour la tenue de leur comptabilité dans la limite de 915 € par an.

A la suite de l’adoption de la loi de finance pour 2025, ce dispositif prendra fin pour les exercices clos au 31 décembre 2024 ce qui représente la perte d’un léger avantage fiscal pour tous les contribuables qui avaient pu bénéficier de ce dispositif jusqu’à présent.

Abaissement du seuil de franchise en base de la TVA

Pour les loueurs soumis à TVA (bail commercial, ou parahôtellerie, c’est à dire location d’un bien meublé de tourisme avec prestations de service), il était possible d’opter pour la franchise en base, c’est-à-dire de ne pas soumettre ses revenus à TVA ni de pouvoir déduire la TVA sur les charges lorsque le chiffre d’affaires annuel de l’année N-1 était inférieur à 37.500 ou 85 000 euros suivant la typologie de l’activité.

Le seuil de franchise en base de la TVA a été abaissé à 25.000 euros pour toutes les activités économiques dont la location meublée et la parahôtellerie par la loi de finances, mais l’application de cette mesure a été suspendue jusqu’au 31 décembre 2025 dans l’attente des conclusions de la consultation lancée par la Ministre du commerce. A suivre sur ce sujet.

Conclusion : est-ce toujours intéressant d’investir en LMNP en 2025 ?

La Loi Le Meur réduit l’intérêt du régime micro BIC pour les loueurs saisonniers, rendant le régime réel d’autant plus attractif.
La Loi de finances a réduit l’avantage du régime meublé lors de la revente d’un bien, mais la location meublée reste néanmoins dans tous les cas plus intéressante que la location nue sur la durée de vie de votre investissement que la location nue.
En conclusion, même s’il faut les prendre en compte dans le calcul de rentabilité globale, ces modifications ne nous semblent pas être de nature à faire renoncer l’investisseur à son investissement locatif meublé (saisonnier, longue durée, résidence service…).
En somme, la location meublée est plus lourdement fiscalisée que par le passé, mais reste avantageuse par rapport à d’autres modes d’exploitation locatifs.
Les loueurs restent libres de choisir le régime fiscal (Micro BIC ou réel BIC) qui leur est le plus favorable en fonction de leur situation.
En effet la location meublée conserve de précieux atouts :

  • Souplesse et variété juridique des baux proposés (bail commercial, bail d’habitation longue durée, bail étudiant ou saisonnier ou location saisonnière à la nuitée)
  • Déduction de toutes les charges liées à l’activité locative,
  • Prise en compte de l’amortissement de l’immeuble et des meubles qui vient “écraser” votre résultat fiscal pendant toute la période locative (régime réel),
  • Régime des plus-values immobilières des particuliers lors de la revente pour un LMNP qui bénéficie toujours d’abattement pour une durée de détention, permettant une exonération totale d’imposition sur les plus-values au bout de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).


D’autres évolutions sont probablement encore à venir dans les mois qui viennent (TVA, statut du bailleur privé…) nous vous en tiendrons bien sur informés.

Article rédigé par : Lucie Damidot, Juriste Fiscaliste

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Déclaration des revenus locatifs meublés : étapes et délais en 2026

Mis à jour le 09/02/2026 - Publié le 02/04/2025

Déclarer ses impots - Déclarer ses revenus locatifs LMNP

Vos revenus locatifs meublés, que vous soyez LMNP / LMP / PARAHOTELIER, doivent être déclarés chaque année dans votre déclaration annuelle des revenus sur le site impots.gouv.fr.

📆Calendrier 2026 : cette page sera mise à jour dès publication officielle. Vous pouvez l’enregistrer en favori pour la retrouver facilement.

La déclaration 2026 des revenus de 2025 débutera aussi sur le mois d’avril en 2026.

Sommaire 

  1. Déclaration selon le régime fiscal
  2. Date limite pour les déclarations papiers et les non-résidents
  3. Calendrier 2026 : date limite pour la déclaration en ligne des revenus 2025
  4. Conséquences d’un retard de déclaration et du non dépôt de votre liasse fiscale 
quand faire sa déclaration d'impot pour ses revenus locatifs LMNP

Déclaration selon le régime fiscal

La manière de déclarer vos revenus locatifs meublés en 2025 variera selon que vous relevez du régime micro-BIC ou du régime réel.

Déclaration au forfait micro-BIC

Si vous optez pour le forfait micro-BIC, il vous suffit de déclarer vos loyers bruts annuels 2024 dans la case appropriée de la déclaration 2042-C-Pro. L’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement forfaitaire auquel vous avez droit.

 

Déclaration au régime réel

Si vous choisissez le régime réel, il vous faudra reporter le résultat comptable de votre liasse fiscale 2031 dans votre déclaration 2042-C-Pro.

Pour les clients Anderlaine au régime réel, nous mettons tout en œuvre pour vous simplifier la vie 😊

  • Nous vous communiquons votre liasse fiscale 2031 (déjà télétransmise au Service des Impôts Entreprise dont vous dépendez),
  • Un récapitulatif des montants à reporter sur votre déclaration de revenus,
  • Une notice d’aide au remplissage pour bien reporter vos chiffres concernant vos revenus locatifs
  • Et bien entendu, une assistance téléphonique dédiée pendant la période fiscale pour répondre à toutes vos questions (📞04 80 14 00 28).

❗Détail important, il ne faut pas oublier de reprendre vos déficits antérieurs reportables en vous référant à votre avis d’imposition de l’an dernier, sinon ils seront perdus !

Les déficits antérieurs non imputés sont généralement indiqués dans la section « Déficits antérieurs restant à imputer » ou « Déficits reportables »

Cette section se trouve vers la fin de votre avis d’imposition.

Ce montant devra être reporté dans votre déclaration des revenus (lien vers la notice d’aide).

Besoin d’aide pour déclarer ses revenus locatifs ? Contactez-nous

Pour les déclarations au format papier

Pour les déclarations au format papier, quel que soit le lieu de résidence, la date limite de dépôt est le 20 mai 2025, le cachet de La Poste faisant foi.

Calendrier 2026 pour la déclaration en ligne des revenus 2025

Le site déclaratif ouvrira en avril 2026.

Déclaration en ligne
des revenus		Date limite
Pour les départements 01 à 19 et pour les résidents à l'étrangermai 2026
Pour les départements 20 à 54 mai 2026
Pour les départements 55 à 976 mai 2026

En cas d’erreur ou d’omission, vous pourrez réaliser une déclaration rectificative en ligne sur votre espace impots.gouv.fr. entre le 30 juillet et le 3 décembre 2025. 👉 Ces dates seront mis à jour quand elles seront communiquées sur le site service-public.gouv.fr

Conséquences d’un retard de déclaration et du non dépôt de votre liasse fiscale 

Ne pas déclarer vos revenus avant les dates limites peut entraîner : 

  • Des majorations de l’impôt de 10 à 80% selon les cas, 
  • Des intérêts de retard de 0,20 % par mois de l’impôt dû, calculés à partir du 1er juillet de l’année suivant celle d’encaissement des revenus jusqu’au dernier jour du mois du dépôt de la déclaration. 

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Source :

Service-public.fr – Déclaration de revenus : modalités et calendrier (Administration française) – https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F359

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