LMNP et Loi de Finances 2025 : quels sont les changements ?

La loi Le Meur, surnommée aussi “loi anti-Airbnb », adoptée en novembre 2024, introduit de nouvelles obligations pour les loueurs de meublés de tourisme. Désormais, tout propriétaire souhaitant louer un logement en location saisonnière doit effectuer une déclaration préalable via un téléservice national dédié. Cette déclaration, qui inclut des informations sur le logement mis en location, est transmise aux collectivités locales pour contrôle.

De plus, les taux et seuils du régime Micro BIC sont revus à la baisse : l’abattement pour les logements non classés passe de 50 % à 30 % avec un plafond de 15 000 euros de chiffre d’affaires, tandis que pour les logements classés « meublé de tourisme », l’abattement est réduit de 71 % à 50 % avec un plafond de 77 700 euros.

👉Pour aller plus loin sur le sujet, consultez notre article sur les impacts de loi anti airbnb pour la location saisonnière

Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values

La Loi de Finances pour 2025 introduit la réintégration des amortissements fiscalement déduits dans le calcul des plus-values pour les LMNP, réduisant l’avantage du meublé qui conserve néanmoins un réel intérêt face à la location nue.

Cette mesure, applicable à toutes les ventes conclues après la promulgation de la loi, augmente significativement l’assiette de la plus-value taxable. Par exemple, un bien acheté pour 250 000 euros et vendu pour 325 000 euros verra sa plus-value brute augmenter considérablement si les amortissements déduits sont réintégrés. Cette réforme réduit l’avantage fiscal du régime meublé qui conserve néanmoins des atouts, notamment en termes de déduction des charges et d’amortissements.

Elle ne s’applique pas à certaines typologies d’investissement (résidences étudiantes, sénior, …) ni pour l’heure aux loueurs en meublé ayant exclusivement été au régime micro.

👉 Pour plus de détail sur le calcul de la plus-value, découvrez un exemple comparatif d’un bien en LMNP avant/après la réforme

La suppression de la réduction d’impôts pour adhésion à un centre de gestion agréé

L’adhésion à un centre de gestion agréé permettait jusqu’à maintenant aux professionnels libéraux, commerçants, artisans, agriculteurs ou encore loueurs en meublé soumis à un régime réel d’imposition de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux deux tiers des dépenses engagées pour la tenue de leur comptabilité dans la limite de 915 € par an.

A la suite de l’adoption de la loi de finance pour 2025, ce dispositif prendra fin pour les exercices clos au 31 décembre 2024 ce qui représente la perte d’un léger avantage fiscal pour tous les contribuables qui avaient pu bénéficier de ce dispositif jusqu’à présent.

Abaissement du seuil de franchise en base de la TVA

Pour les loueurs soumis à TVA (bail commercial, ou parahôtellerie, c’est à dire location d’un bien meublé de tourisme avec prestations de service), il était possible d’opter pour la franchise en base, c’est-à-dire de ne pas soumettre ses revenus à TVA ni de pouvoir déduire la TVA sur les charges lorsque le chiffre d’affaires annuel de l’année N-1 était inférieur à 37.500 ou 85 000 euros suivant la typologie de l’activité.

Le seuil de franchise en base de la TVA a été abaissé à 25.000 euros pour toutes les activités économiques dont la location meublée et la parahôtellerie par la loi de finances, mais l’application de cette mesure a été suspendue jusqu’au 31 décembre 2025 dans l’attente des conclusions de la consultation lancée par la Ministre du commerce. A suivre sur ce sujet.

Conclusion : est-ce toujours intéressant d’investir en LMNP en 2025 ?

La Loi Le Meur réduit l’intérêt du régime micro BIC pour les loueurs saisonniers, rendant le régime réel d’autant plus attractif.
La Loi de finances a réduit l’avantage du régime meublé lors de la revente d’un bien, mais la location meublée reste néanmoins dans tous les cas plus intéressante que la location nue sur la durée de vie de votre investissement que la location nue.
En conclusion, même s’il faut les prendre en compte dans le calcul de rentabilité globale, ces modifications ne nous semblent pas être de nature à faire renoncer l’investisseur à son investissement locatif meublé (saisonnier, longue durée, résidence service…).
En somme, la location meublée est plus lourdement fiscalisée que par le passé, mais reste avantageuse par rapport à d’autres modes d’exploitation locatifs.
Les loueurs restent libres de choisir le régime fiscal (Micro BIC ou réel BIC) qui leur est le plus favorable en fonction de leur situation.
En effet la location meublée conserve de précieux atouts :

• Souplesse et variété juridique des baux proposés (bail commercial, bail d’habitation longue durée, bail étudiant ou saisonnier ou location saisonnière à la nuitée)
• Déduction de toutes les charges liées à l’activité locative,
• Prise en compte de l’amortissement de l’immeuble et des meubles qui vient “écraser” votre résultat fiscal pendant toute la période locative (régime réel),
• Régime des plus-values immobilières des particuliers lors de la revente pour un LMNP qui bénéficie toujours d’abattement pour une durée de détention, permettant une exonération totale d’imposition sur les plus-values au bout de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).

D’autres évolutions sont probablement encore à venir dans les mois qui viennent (TVA, statut du bailleur privé…) nous vous en tiendrons bien sur informés.