Le projet de loi de finances pour 2027 : le régime fiscal des locations meublées pourrait être durci pour les LMNP déclarant au régime réel ?
Le projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027) prévoit de modifier fortement les règles d’amortissement déductible pour les propriétaires qui louent un logement meublé sous le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
L’essentiel à savoir
- Un plafonnement de l’amortissement en location meublée classique : le projet de loi de Finances 2027 prévoit un plafond d’amortissement pour les LMNP au réel : 2,5 % de la valeur du logement et 7 000 € par an et par foyer fiscal.
- Des règles plus strictes pour les meublés de tourisme : le projet initial limite leur amortissement à 1,5 % et 5 000 € par an.
- La fin du report des amortissements non déduits : le PLF 2027 prévoit de supprimer cette possibilité pour les amortissements générés à partir du 1er janvier 2027.
À retenir : le statut LMNP n’est pas supprimé. A ce stade, rien n’est encore définitivement voté. Les débats parlementaires peuvent encore faire évoluer le texte.
👉 Cet article sera mis à jour régulièrement pour vous tenir informés des changements concernant le statut LMNP en 2027.
Certains investissements restent protégés
Le dispositif de plafonnement serait exclu pour plusieurs catégories de biens exploités par des gestionnaires via des baux commerciaux et situés notamment dans :
- les résidences étudiantes;
- les résidences pour jeunes actifs ou apprentis;
- les résidences seniors;
- les EHPAD et certains établissements médico-sociaux.
Sont également exclus :
- les biens exploités dans le cadre d’une activité de location meublée professionnelle (LMP);
- les biens exploités dans le cadre d’une activité para-hôtelière.
Un plafonnement des amortissements LMNP 2027
Aujourd’hui, les propriétaires au régime réel peuvent déduire une partie de la valeur de leur logement sous forme d’amortissement, permettant souvent de réduire fortement, voire d’annuler, le résultat fiscal et donc l’impôt sur les loyers perçus.
Si le texte devait être promulgué en l’état, cette déduction serait limitée :
- à 2,5 % de la valeur du logement, avec un plafond de 7 000 € par an et par foyer fiscal pour les locations meublées classiques ;
- à 1,5 % de la valeur du logement, avec un plafond de 5 000 € par an et par foyer fiscal pour les meublés de tourisme (type Airbnb).
À titre d’exemple, le propriétaire Camille détient trois appartements meublés d’une valeur totale de 900 000 € :
- actuellement, il pourrait amortir environ 27 000 € par an (sur la base d’un amortissement annuel de 3 %).
- avec le nouveau dispositif, sa déduction serait plafonnée à 7 000 € par an, soit une diminution de 20 000 € de charges déductibles, conduisant à une augmentation significative de son bénéfice imposable et de son imposition.
La fin du report illimité des amortissements
Actuellement, lorsqu’un amortissement ne peut pas être utilisé immédiatement, il est conservé et peut être reporté sur les années suivantes sans limite de durée.
Le projet prévoit de supprimer cet avantage pour les amortissements générés à compter du 1er janvier 2027. Les amortissements non utilisés ou qui dépasse les seuils prévus par le texte seraient alors définitivement perdus et ne pourraient plus être reportés sur les exercices futurs.
La suppression de ce report devrait également s’appliquer à l’ensemble des biens situés dans des résidences gérées, alors même que ceux-ci ne seraient pas concernés par les limitations du taux d’amortissement déductible ni par les plafonds annuels d’amortissement prévus par le texte.
Une période transitoire jusqu’en 2036
Les amortissements reportables déjà cumulés avant le 1er janvier 2027 ne seraient pas supprimés immédiatement.
Ils pourraient encore être utilisés jusqu’au 31 décembre 2036, mais dans une limite correspondant à 50 % du résultat imposable annuel. Les amortissements restants inutilisés après cette date seraient perdus.
Quel impact pour les propriétaires en location meublée ?
L’ensemble des propriétaires louant un ou plusieurs biens meublés devraient être impactés par cette nouvelle réforme, dans la mesure où la limitation des amortissements entraînerait une augmentation de la base imposable de la plupart des bailleurs relevant du régime réel. Toutefois, l’impact devrait être particulièrement marqué pour les investisseurs détenant plusieurs logements, des biens de forte valeur ou pratiquant la location touristique, qui verraient une part plus importante de leurs amortissements devenir non déductible, conduisant à une hausse plus significative de leur fiscalité.
Cette réforme s’ajoute à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière introduite par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, confirmant la volonté du législateur de réduire les avantages fiscaux historiquement associés au régime LMNP.
Où en est le PLF 2027 et quand les nouvelles règles pourraient-elles s’appliquer ?
Il s’agit à ce stade d’un projet de loi. Les mesures pourront encore être modifiées au cours des débats parlementaires avant leur éventuelle entrée en vigueur au 1er janvier 2027.
Conseil d’expert : Avant d’engager un changement de stratégie ou de régime fiscal sur la seule base du PLF 2027, attendez de connaître les mesures définitivement adoptées.
Échangez avec votre expert LMNP sur les changements déjà actés et leur impact sur votre situation.
Auteur : Luca Calvi, Juriste fiscaliste
FAQ sur la location meublée 2027
Non, rien ne justifie de vendre votre LMNP dans la précipitation. Le plafonnement des amortissements prévu par le PLF 2027 n’est pas encore définitif. Le conseil de notre expert : attendez l’adoption de la loi de finances fin 2026 et réalisez une simulation personnalisée avec votre expert LMNP pour mesurer l’impact réel sur votre investissement avant d’envisager une vente.
Oui, le statut LMNP peut rester intéressant en 2027, même si les règles d’amortissement évoluent. Le PLF 2027 ne prévoit pas sa suppression. Au régime réel, les loueurs en meublé pourront toujours déduire leurs charges et amortir leur bien, dans les limites qui seront éventuellement adoptées. L’intérêt fiscal du LMNP dépendra donc de votre situation et du texte définitif.
