- Location meublée (LMNP-LMP)
Hausse de la CSG en 2026 : quel est l’impact sur vos revenus locatifs ?
Publié le 21/01/2026
L’année 2026 s’inscrit dans la continuité des réformes engagées pour la fiscalité des revenus locatifs.
Dans un contexte en constante évolution, il devient essentiel de distinguer les véritables changements des idées reçues. À ce stade, seule la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2026 a été votée et publiée, tandis que le projet de loi de finances pour 2026 reste à débattre et à adopter. Voici l’essentiel à connaître pour anticiper sereinement.
Sommaire
- Les revenus épargnés par la réforme
- Hausse des prélèvements sociaux en 2026 : ce que prévoit la loi pour le LMNP
- Pourquoi la majorité des investisseurs LMNP ne seront – malgré tout – pas impactés ?
L’essentiel à savoir
- Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) sont des prélèvements obligatoires visant à financer la protection sociale en France, et sont collectés notamment sur les revenus du patrimoine (revenus immobiliers, de placements, etc.).
- Pour 2026, l’article 12 de la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) prévoit une hausse de l’une de leurs composants : la CSG, qui passe de 9,2 % à 10,6 %, applicable dès l’imposition des revenus perçus en 2025.
- Cette évolution s’appliquera dès l’imposition des revenus perçus en 2025 et concerne certains revenus soumis aux prélèvements sociaux, dont ceux relevant de la location meublée.
- Certains revenus sont en revanche expressément exclus, et l’ancien taux leur reste applicable.
Les revenus épargnés par la réforme
Tous les revenus ne sont pas concernés. Certains revenus restent explicitement exclus de cette hausse, notamment :
- Les revenus fonciers (location nue),
- Les plus-values immobilières des particuliers résidant en France,
- Les produits d’assurance-vie et de contrats de capitalisation.
Les revenus de location nue (non meublée) et les plus-values immobilières des particuliers restent donc soumis à la CSG à 9,2 %, soit un taux total de 17,2 % de prélèvements sociaux applicable.
Hausse des prélèvements sociaux en 2026 : ce que prévoit la loi pour le LMNP
Pourquoi le LMNP est concerné ?
Les revenus issus de la location meublée relèvent fiscalement des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non du régime des revenus fonciers.
👉 C’est un point essentiel qui peut être mal interprété et créer une confusion chez les investisseurs.
⚠️ Mais cette hausse n’est pas automatique, et dépend directement de la situation fiscale du loueur.
Sont donc concernés par la hausse du CSG :
- les revenus locatifs courants de meublés (LMNP ou LMP),
- les revenus de parahôtellerie,
- les plus-values professionnelles à long terme (LMP ou parahôtellerie),
- les plus-values des particuliers non-résidents (LMNP ou revenu foncier).
Ils ne sont donc plus soumis au taux de prélèvements sociaux de 17,2 %, mais bien au nouveau taux de 18,6 %.
Pourquoi la majorité des investisseurs LMNP ne seront – malgré tout – pas impactés ?
C’est le point central à comprendre pour éviter toute inquiétude inutile.
La condition clé : un bénéfice imposable
La hausse de la CSG s’applique au résultat imposable de l’activité de location meublée et n’impacte le propriétaire que si ce résultat est bénéficiaire. En pratique, cela signifie qu’en l’absence de résultat imposable, aucune augmentation de prélèvements sociaux n’est à supporter, malgré l’évolution des taux.
Pourquoi beaucoup de LMNP ne dégagent pas de bénéfice ?
Dans la majorité des cas, les investisseurs LMNP sont au régime réel, qui permet :
- la déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière…),
- et surtout, la déduction des amortissements du bien et du mobilier.
👉 Conséquence directe : le résultat fiscal est souvent nul ou très faiblement positif, ce qui limite, voire neutralise, toute imposition sur ces revenus, y compris après la hausse prévue en 2026.
Les situations réellement concernées
La hausse de la CSG s’appliquera sur les résultats bénéficiaires, que l’on retrouve le par exemple :
- si le loueur en meublé a déjà fortement amorti son bien immobilier,
- si l’investissement locatif a un fort taux de rentabilité.
L’impact de la hausse de la CSG sera donc plus fortement ressenti par :
- Les loueurs en meublé ou parahôteliers dont l’activité locative fait ressortir un bénéfice (rentabilité élevée ou baisse de l’amortissement après plusieurs années d’exploitation),
- Ou les exploitants d’une activité relevant des plus-values professionnelles (LMP ou parahôteliers).
À retenir : Cette évolution ne remet pas en cause le principe ni l’intérêt du statut LMNP. Elle souligne en revanche l’importance :
- d’un choix pertinent du régime fiscal,
- d’un suivi comptable rigoureux,
- et d’une analyse personnalisée de chaque situation d’investisseur.
