L’amortissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est l’outil fiscal le plus puissant du régime réel et pourtant, le calculer correctement est loin d’être évident. Terrain à déduire, bien à décomposer en composants, durées à justifier, plafonnement à respecter : chaque étape recèle ses pièges. Mais avec la bonne méthode, le calcul devient parfaitement maîtrisable. Quelle valeur retenir comme base dans votre comptabilité LMNP ? Quelles durées appliquer à chaque composant ? Que deviennent les amortissements non utilisés ? Dans ce guide, vous découvrirez comment calculer votre amortissement LMNP pas à pas.
L’essentiel à savoir
- L’amortissement en LMNP est un mécanisme comptable réservé au régime réel : il permet de déduire chaque année la perte de valeur du bien, du mobilier et des travaux sans aucune sortie de trésorerie ;
- Le terrain n’est jamais amortissable : il faut impérativement déduire sa valeur du prix d’achat avant tout calcul. Sa part varie de 10 à 30 % selon la localisation ;
- Le bien immobilier ne s’amortit pas globalement : il se décompose en composants (gros œuvre, toiture, agencements…), chacun amorti sur une durée distincte ;
- Les amortissements sont plafonnés au résultat avant amortissement : ils ne peuvent pas créer de déficit. Les montants non utilisés sont reportés indéfiniment sur les années suivantes ;
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Les abattements pour durée de détention applicables aux particuliers peuvent toutefois en réduire le montant.
❗La 1ère version du projet de loi de Finances 2027 prévoie de plafonner l’amortissement en location meublée (régime réel).
Le texte n’est pas voté. Les règles qui vous sont donc présentées dans cet article s’appliquent à ce jour. Lire notre notre article sur ce que prévoie le PLF 2027 pour le LMNP en 2027.
Qu’est-ce que l’amortissement en location meublée au régime réel et pourquoi est-il si puissant ?
L’amortissement est le mécanisme comptable central du régime réel en LMNP. Voici ce qu’il est et ce qu’il permet concrètement.
Une charge comptable fictive qui réduit votre résultat imposable
L’amortissement en LMNP repose sur un principe simple : on considère que le bien loué perd de la valeur chaque année par usure, obsolescence ou vétusté. Cette perte de valeur est comptabilisée comme une charge fictive, c’est-à-dire une charge qui réduit votre résultat imposable sans que vous ne dépensiez un centime. Aucun impact sur votre trésorerie.
L’État autorise ce mécanisme car la location meublée est une activité commerciale relevant des BIC : le bien est considéré comme un outil de travail qui s’use. Chaque année, une fraction de la valeur du logement, du mobilier et des travaux est déduite de vos revenus locatifs avec pour objectif d’approcher un résultat proche ou égal à zéro.
Condition préalable : le bien doit être inscrit à l’actif de votre bilan comptable. Sans cette inscription, aucun amortissement n’est possible.
Ce mécanisme est puissant mais complexe. Il peut nécessiter l’intervention d’un expert-comptable spécialiste du meublé.
💡 Bon à savoir : l’amortissement en LMNP est réservé au régime réel. Au micro-BIC, ce mécanisme n’existe pas. C’est l’un des principaux avantages du régime réel pour les investisseurs.
Ce que vous pouvez (et ne pouvez pas) amortir
Avant d’entrer dans le détail du calcul, il faut identifier précisément ce qui entre dans le périmètre de l’amortissement et ce qui en est exclu.
Trois catégories sont amortissables en LMNP :
- Le bien immobilier (hors terrain)
- Le mobilier : canapé, literie, électroménager, luminaires, vaisselle…
- Les travaux d’amélioration et d’aménagement : cuisine équipée, réfection de la salle de bain, parquet, électricité…
En revanche, le terrain n’est jamais amortissable (quelle que soit sa valeur). De même, les dépenses d’entretien et de réparation courante ne s’amortissent pas : elles se déduisent directement en charges de votre activité de location meublée.
⚠️ Point de vigilance : la frontière entre travaux amortissables et charges directement déductibles est une source fréquente d’erreurs. Pour bien distinguer les deux, consultez notre guide sur les charges déductibles en LMNP.
Comment calculer l’amortissement en LMNP au régime réel ?
Le calcul de l’amortissement LMNP repose sur une méthode précise : la méthode linéaire par composants. La vraie difficulté ne réside pas dans la formule elle-même, mais dans les valeurs à retenir avant de l’appliquer.
Quelle valeur retenir dans le calcul ? Le terrain : l’élément non amortissable
Avant d’appliquer la formule, une étape préalable est indispensable : déduire la valeur du terrain. Contrairement au bâti, le terrain ne s’use pas et ne perd pas de valeur avec le temps : il n’est donc jamais amortissable, quelle que soit sa valeur.
C’est un principe comptable et fiscal confirmé par l’article 38 sexies de l’annexe III au CGI : les immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible (comme les terrains) ne peuvent pas être amorties.
La valeur amortissable se calcule ainsi : Valeur amortissable = Prix d’achat − Valeur du terrain
La part du terrain varie selon la localisation du bien.
👉 Prenons un exemple concret pour illustrer notre propos : un appartement acheté 250 000 € en province, avec un terrain estimé à 15 %, soit 37 500 € → la base amortissable est de 212 500 € (et non 250 000 €).
❌ Erreur fréquente : amortir le prix d’achat total sans déduire la part du terrain. C’est l’une des erreurs les plus courantes en LMNP et l’une des plus risquées en cas de contrôle fiscal.
La méthode linéaire par composants : formule et répartition du bien
En LMNP au régime réel, le bien immobilier ne s’amortit pas globalement sur une seule durée. Il se décompose en composants (gros œuvre, toiture, façade, agencements, installations), chacun amorti séparément selon sa propre durée de vie. C’est la méthode retenue par l’administration fiscale et par l’ensemble des cabinets spécialisés en location meublée.
La formule appliquée à chaque composant est la suivante :
Amortissement annuel = Valeur du composant ÷ Durée (en années)
C’est la méthode linéaire : chaque année, le même montant est déduit, sur toute la durée d’amortissement du composant.
💡Bon à savoir : la première et la dernière année, l’amortissement est calculé au prorata temporis, c’est-à-dire au jour près. Un bien acquis le 1ᵉʳ octobre génère ainsi seulement 3 mois d’amortissement la première année.
La règle vient du Plan Comptable Général : tout élément ayant une durée de vie significativement différente des autres doit être identifié et amorti séparément. La toiture ne dure pas aussi longtemps que le gros œuvre. Les agencements s’usent bien plus vite que la structure. Chaque composant suit donc son propre rythme.
Les durées ci-dessous sont celles généralement retenues par les experts-comptables LMNP. Elles constituent des fourchettes indicatives et varient selon la nature du bien, son état et sa localisation :
| Composant | Part du bien (indicative) | Durée d’amortissement |
|---|---|---|
| Gros œuvre (structure, murs porteurs) | 40 à 50 % | 50 à 80 ans |
| Toiture/Étanchéité | 10 % | 25 à 30 ans |
| Façade (ravalement) | 10 % | 20 à 30 ans |
| Agencements intérieurs (cloisons, revêtements) | 10 à 15 % | 10 à 15 ans |
| Installations générales (plomberie, électricité) | 5 à 15 % | 15 à 30 ans |
| Terrain | 10 à 30 % | ❌ Non amortissable |
⚠️ Point de vigilance : le BOFiP fournit un cadre de référence pour les durées d’amortissement, mais celles-ci restent indicatives. En cas de contrôle, chaque durée retenue doit pouvoir être justifiée selon l’état réel du bien. C’est l’un des rôles clés d’un expert-comptable spécialisé en LMNP.
Exemple d’amortissement LMNP complet : appartement à 250 000 €
Voici comment se construit un plan d’amortissement sur un cas concret. Prenons un appartement acquis à 250 000 €, situé en province, générant 14 000 € de loyers annuels pour 5 000 € de charges déductibles.
Étape 1 – Déduire le terrain : 15 % × 250 000 € = 37 500 € → base immobilière amortissable : 212 500 €
Étape 2 – Décomposer en composants et calculer l’annuité :
| Composant | Base | Durée | Annuité |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (50 %) | 106 250 € | 60 ans | 1 771 € |
| Façade (15 %) | 31 875 € | 20 ans | 1 594 € |
| Toiture (10 %) | 21 250 € | 25 ans | 850 € |
| Agencements (15 %) | 31 875 € | 12 ans | 2 656 € |
| Installations (10 %) | 21 250 € | 25 ans | 850 € |
| Total amortissements | 7 721 €/an |
Étape 3 – Calculer le résultat imposable :
14 000 € (loyers) – 5 000 € (charges) – 7 721 € (amortissements) = 1 279 € imposable
Soit un résultat très faible, pour un bien générant 14 000 € de revenus annuels.
⚠️ Les calculs ci-dessus sont une version simplifiée. En pratique, les durées et les pourcentages varient selon chaque bien et chaque composant. Un prorata temporis s’applique la première et la dernière année. Et chaque composant qui arrive à terme doit être renouvelé dans le plan. Un expert-comptable LMNP établit ce plan au cas par cas, en s’appuyant sur les caractéristiques réelles du bien.
Un plan d’amortissement se construit au cas par cas. En cas de doute, un expert-comptable peut vérifier vos calculs et sécuriser votre déclaration.
Comment amortir le mobilier et les travaux en LMNP ?
Le bien immobilier n’est pas le seul élément à amortir. Le mobilier et les travaux font l’objet d’amortissements distincts, avec leurs propres durées et leurs propres règles. Voici comment les traiter.
Amortissement du mobilier LMNP
Le mobilier s’amortit séparément du bien immobilier, sur des durées beaucoup plus courtes. Chaque élément constitue une ligne distincte dans le tableau d’amortissement.
| Élément | Durée d’amortissement |
|---|---|
| Électroménager (réfrigérateur, lave-linge…) | 5 ans |
| Literie, matelas | 6 ans |
| Mobilier (table, canapé, armoire…) | 10 ans |
| Luminaires, décoration | 5 ans |
| Matériel audiovisuel (TV, box…) | 3 ans |
💡Bon à savoir : un élément de mobilier dont la valeur unitaire est inférieure à 600 € TTC peut être déduit directement en charge, sans obligation de l’amortir. Au-delà de ce seuil, l’inscription à l’actif et l’amortissement sont obligatoires.
Amortissement des travaux LMNP
Les travaux ne s’amortissent pas tous de la même façon. Leur durée dépend directement de leur nature : un ravalement de façade ne dure pas aussi longtemps qu’une couche de peinture.
| Type de travaux | Durée d’amortissement indicative |
|---|---|
| Peinture, papier peint | 10 ans |
| Revêtement de sol (moquette, carrelage…) | 5 à 10 ans |
| Cuisine équipée | 10 ans |
| Parquet | 15 ans |
| Électricité | 20 ans |
| Gros travaux de structure | 25 à 30 ans |
L’essentiel à retenir : les travaux d’amélioration, ceux qui augmentent la valeur ou le confort du bien, doivent être inscrits à l’actif et amortis. Seuls les travaux d’entretien et de réparation courante sont directement déductibles en charges.
💡 Bon à savoir : les travaux réalisés avant la première mise en location sont toujours amortissables, même s’ils précèdent le début de l’activité déclarée. En outre, les frais de notaire peuvent être amortis sur la durée du bien, ou déduits directement en charges : les deux options sont possibles.
Que se passe-t-il quand les amortissements en LMNP au régime réel ne peuvent pas être déduits ?
La règle du plafonnement est l’une des moins connues de l‘amortissement en LMNP et pourtant l’une des plus importantes à maîtriser. Elle conditionne directement le montant réellement déductible chaque année.
La règle du plafonnement : l’amortissement ne crée pas de déficit
L’article 39 C du CGI pose une limite claire : les amortissements déductibles ne peuvent pas dépasser le résultat avant amortissement. Autrement dit, ils ne peuvent pas créer ni aggraver un déficit fiscal.
La règle est la suivante :
Amortissements déductibles ≤ Loyers − Charges déductibles
Exemple concret :
- Loyers = 12 000 €
- Charges = 7 000 €
- Amortissements calculés = 8 000 €
- Le plafond est de 12 000 – 7 000 = 5 000 €
Seuls 5 000 € sont déductibles cette année. Les 3 000 € restants ne sont pas perdus pour autant.
Les amortissements différés
Les amortissements non utilisés une année sont reportés indéfiniment sur les exercices suivants, dès que le résultat avant amortissement le permet. C’est l’un des atouts majeurs du régime réel en LMNP.
Cette règle le distingue du déficit BIC (issu des charges) qui, lui, n’est reportable que sur 10 ans maximum.
Un suivi rigoureux est indispensable : chaque année, les amortissements différés doivent être tracés dans une annexe comptable transmise avec la liasse fiscale. Un oubli, et ces reports peuvent être définitivement perdus.
⚠️ Point de vigilance : depuis le 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Pour mesurer l’impact chiffré sur votre situation, consultez notre article : plus-value et amortissement LMNP — impacts de la loi de finances 2025.
Peut-on calculer soi-même son amortissement LMNP ou faut-il un comptable spécialisé ?
Techniquement, rien ne l’interdit. Mais en pratique, construire un plan d’amortissement fiable est une opération comptable précise qui laisse peu de place à l’improvisation ou à l’erreur.
Les erreurs fréquentes dans un calcul d’amortissement en solo
Voici les erreurs les plus courantes observées lors d’un calcul d’amortissement sans accompagnement :
- Ne pas inscrire le bien à l’actif du bilan ;
- Amortir le prix d’achat total sans déduire la part du terrain ;
- Amortir le bien sur une durée globale, sans décomposition par composants ;
- Retenir des durées non justifiables au regard de l’état réel du bien ;
- Oublier le prorata temporis la première année ;
- Ne pas tracer les amortissements différés d’une année sur l’autre et perdre définitivement ces reports ;
- Confondre travaux amortissables et charges déductibles.
Chacune de ces erreurs peut entraîner un redressement fiscal.
Ce que fait réellement un expert-comptable
Un comptable LMNP ne se contente pas de remplir des cases. Voici ce qu’il fait concrètement pour établir votre plan d’amortissement :
- Détermine la part terrain via l’acte notarié ou les données du marché local ;
- Décompose le bien en composants et justifie chaque durée retenue ;
- Inscrit chaque élément à l’actif du bilan (annexe 2033-A) ;
- Renseigne le tableau des amortissements (annexe 2033-C) : un par bien, un par lot de mobilier, un par tranche de travaux ;
- Suit les amortissements différés année après année ;
- Applique le prorata temporis la première et la dernière année ;
- Sécurise l’ensemble du dossier en cas de contrôle fiscal.
Ce tableau d’amortissement est ensuite transmis chaque année avec votre déclaration LMNP, dans le cadre de la liasse fiscale 2031 : une obligation comptable et fiscale à laquelle tout loueur meublé au régime réel est soumis.
💡Conseil d’expert : un plan d’amortissement bien construit dès la première année peut représenter des dizaines de milliers d’euros d’économies fiscales sur 20 ans. Nos experts en comptabilité en location meublée interviennent à partir de 365 € HT/an : une charge 100 % déductible de vos revenus locatifs.
Obtenez un plan d’amortissement conforme à votre situation
Vous souhaitez un plan d’amortissement fiable et sécurisé ? Nos experts-comptables spécialisés en LMNP le construisent pour vous : décomposition en composants, détermination de la part terrain, suivi des amortissements différés et transmission de la liasse fiscale. À partir de 365 € HT/an, entièrement déductible de vos revenus locatifs.
FAQ
L’amortissement en LMNP est-il obligatoire au régime réel ?
Non. L’amortissement en LMNP n’est pas une obligation légale, c’est une option comptable. Toutefois, ne pas l’appliquer revient à se priver du principal avantage fiscal du régime réel. Dans les faits, tous les experts-comptables LMNP l’intègrent systématiquement.
Peut-on amortir un bien LMNP acheté plusieurs années avant de passer au régime réel ?
Oui. Le passage au régime réel permet d’inscrire le bien à l’actif à sa valeur vénale au jour du passage, et non à son prix d’achat initial. L’amortissement démarre à partir de cette valeur, sur les durées habituelles.
La vente du bien met-elle fin aux amortissements non encore utilisés ?
Oui. Les amortissements différés non encore déduits sont définitivement perdus à la revente. Par ailleurs, depuis le 15 février 2025, les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
Peut-on amortir un bien LMNP financé par un crédit immobilier ?
Oui, sans restriction. Le mode de financement n’a aucune incidence sur l’amortissement. Le bien est amorti sur sa valeur d’achat, tandis que les intérêts d’emprunt sont déductibles séparément en tant que charges.
La durée varie selon les composants. Le gros œuvre s’amortit sur 50 à 80 ans, les agencements sur 10 à 15 ans, les installations sur 15 à 30 ans. Il n’existe pas de durée unique officielle.
 |
Auteur : Raphaël Mansord, Expert LMNPRaphaël accompagne les investisseurs dans la gestion fiscale de leurs revenus locatifs au sein d’Anderlaine. Fort de plus de 15 ans d’expérience dans les secteurs bancaire, entrepreneurial et du courtage, il apporte une vision globale et pragmatique des enjeux liés à l’investissement immobilier. Passionné d’économie, il veille à proposer des conseils éclairés et adaptés aux réalités du marché. |
Sources :
- BOFiP — BOI-BIC-CHAMP-40-20 (amortissement location meublée)
- Légifrance — Art. 39 C du CGI (plafonnement amortissements)
- Loi de finances 2025, art. 84 (réintégration amortissements dans la plus-value)
