Location meublée (LMNP-LMP)

Si vous êtes propriétaire d’un investissement locatif en France, vous devez déposer chaque année une déclaration de revenus personnelle.
En fonction du caractère meublé ou non de votre bien, vous devez peut-être déposer plus d’une déclaration.
Si votre bien est loué meublé, vous avez probablement recours aux services d’un cabinet comptable qui s’occupe de toutes les obligations administratives afférentes à cette activité.
Toutefois, les déclarations que votre comptable dépose au titre de votre activité locative ne suffisent pas, vous devez aussi intégrer le résultat de votre activité locative à une déclaration personnelle de revenus, entre mai et juin de chaque année.

Il en est de même pour les revenus des locations non meublées, qui doivent être déclarés chaque année dans votre déclaration de revenus personnelle.
Veuillez noter que même si vous avez déclaré ces revenus dans votre pays de résidence, ils doivent tout de même être déclarés en France, et vous encourez des pénalités en cas de retard ou d’omission déclarative.
Nos Avocats et Fiscalistes peuvent vous aider à établir et déposer ces déclarations.

Impôt sur la fortune immobilière

Si la valeur de vos biens immobiliers français dépasse en cumul 1,3 M€, vous devriez probablement vérifier si vous êtes à jour de vos obligations déclaratives.

En France, un impôt additionnel frappe les contribuables dont la valeur du patrimoine immobilier net excède 1.300.000 euros.

Parlant de « valeur », il ne faut pas dans ce cas se limiter au prix d’achat éventuellement indexé de votre propriété, mais bien d’une véritable valeur de marché (i.e. le prix auquel vous pourriez raisonnablement vendre votre bien, révisé chaque année)…

Certains passifs peuvent être déduits de la valeur de vos immeubles, comme par exemple le montant de la taxe foncière ou le capital restant dû de tout emprunt ayant servi à acquérir ou à rénover votre bien.

Si vous avez un doute sur votre assujettissement ou non à cet impôt, n’hésitez surtout pas à nous contacter.

Impôts locaux : taxe foncière, taxe d’habitation, etc.

Être propriétaire d’un bien immobilier en France est également synonyme de redevabilité d’un certain nombre d’impôts locaux.

La taxe foncière est payée chaque année pour tout bien immobilier dont vous êtes propriétaire au 1er janvier de la période concernée.

La taxe d’habitation peut aussi être due si vous avez, à un quelconque moment de l’année, eu la possibilité de vous réserver la jouissance de votre bien.

Cette taxe n’est pas due en revanche pour votre résidence principale ou pour tout investissement locatif qui a été loué en longue durée tout au long de l’année.

La CFE est aussi due si vous exercez une activité de location meublée.

Quand vous vendez votre bien immobilier, l’impôt sur les plus-values immobilières peut être dû selon des calculs différents en fonction de votre statut.

Notre Notaire Associé ainsi que nos Avocats et Fiscalistes sont à votre disposition pour vous assister dans toutes les démarches et pour toutes vos questions entourant la vente de votre immobilier français.

La TVA sur les loyers

Dans certains cas rares, votre location meublée ou nue peut être soumise à la TVA en France :

•  Si vous louez votre bien par bail commercial à un exploitant (tourisme, logement étudiant ou résidences sénior),
• Ou si vous louez votre bien meublé en offrant en sus des services qualifiés de « parahôteliers » (accueil, ménage, fourniture du linge ou petits- déjeuners).

Vos déclarations de TVA sont établies par votre comptable Anderlaine.

Déclaration d’occupation

Depuis l’été 2023, l’Administration fiscale française demande à tous les propriétaires immobiliers de remplir une déclaration annuelle d’occupation afin de pouvoir déterminer le statut de chaque logement (loué, vide d’occupant, résidence secondaire, etc.).

• Le document «Vos chiffres 2025 à déclarer» que nous vous avons adressé par mail,
  En tant que cabinet d’expertise comptable spécialisé en LMNP, nous remettons à nos clients un document synthétique qui récapitule, rubrique par rubrique, les montants à saisir lors de la déclaration d’impôt pour gagner du temps et d’éviter les erreurs.
• Votre avis d’imposition 2025 des revenus 2024 – ce dernier vous permettra de visualiser les différentes rubriques complétées l’année dernière et les éventuels reports à effectuer cette année.
• Si vous bénéficiez d’une réduction Censi Bouvard de l’avis d’imposition de l’année d‘obtention de la défiscalisation

Étape 1. Déclaration de vos chiffres 2025

Le document « Vos chiffres 2025 à déclarer » reprend l’ensemble des données que vous aurez à déclarer pour votre activité 2025, classées par rubrique (de 1 à 6 rubriques possibles selon les cas).

Il vous faut donc :

1. A l’étape 3 « Revenus et charges » de votre déclaration de revenus, parmi l’ensemble des choix disponibles, cocher les rubriques présentes dans le document « Vos chiffres 2025 à déclarer ». Puis continuez à défiler les pages de votre déclaration.

2. Lorsque vous arrivez sur la page d’une rubrique, il vous suffira de vous référer au document « Vos chiffres 2025 à déclarer », y chercher le nom de la rubrique et les cases associées à renseigner.
   👉 Reportez sur votre déclaration de revenus les montants indiqués dans la (ou les) case mentionnée par le document « Vos chiffres 2025 à déclarer »*

3. Si vous êtes concerné par plusieurs rubriques, continuer de défiler les pages et réitérer le point ci-dessus pour chacune d’elles.

❗ Attention, l’exemple suivant est présenté à titre indicatif. Il ne vous concerne pas. Pour votre cas personnel, il faut se référer au document « Vos chiffres 2025 à déclarer ».

*Attention, certaines cases de votre déclaration sont grisées. Pour pouvoir les remplir, il convient de cliquer sur le petit stylo à côté de la case. Une fenêtre viendra s’ouvrir sur votre ordinateur.
Il faudra y ajouter une ligne avec les informations contenues dans le document « Vos chiffres 2025 à déclarer » (Raison sociale, SIRET, Adresse de la location) et le montant de la case.

Étape 2. Reprise de vos déficits reportables des années antérieures

A. Vous avez des déficits de Loueur en meublé non professionnel LMNP à reporter

Si vous avez déclaré des déficits en tant que loueur en meublé non professionnel, ces derniers sont reportables pendant 10 ans.

Vous trouverez cette information dans la partie INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES de votre avis d’imposition 2025 sur les revenus de 2024 comme dans l’exemple ci-dessous :

Si cette partie n’est pas présente sur votre avis d’imposition 2025 des revenus de 2024, vous n’avez pas de déficits reportables.

Si votre avis présente des montants dans la partie INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES, Déficits des Locations Meublée Non Professionnelles …, ces derniers sont à reporter dans les cases prévues à cet effet, comme ci-dessous.

B. Vous avez des déficits d’Autres BIC Non professionnels à reporter

Si vous avez déclaré des déficits dans la catégorie des Autres BIC non professionnels, ces derniers sont reportables pendant 6 ans.

Vous trouverez cette information dans la partie INFORMATIONS de votre avis d’imposition 2025 sur les revenus de 2024 comme dans l’exemple ci-dessous

Si cette partie n’est pas présente sur votre avis d’imposition 2025 des revenus de 2024, vous n’avez pas de déficits reportables.

Si votre avis présente des montants dans la partie INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES, Déficits industriels et commerciaux non professionnels…, ces derniers sont à reporter dans les cases prévues à cet effet, voir présentation ci-dessous.

C. Vous avez des déficits globaux à reporter

Vous étiez LMP et non imposable pour la totalité de vos revenus de source française déclaré en 2024 alors cette étape vous concerne.

Ce ou ces déficits globaux sont reportables pendant 6 ans.

Vous trouverez cette information dans la partie INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES de votre avis d’imposition 2025 sur les revenus de 2024 comme dans l’exemple ci-dessous.

Vous aurez besoin de ces montants lors du remplissage de votre déclaration des revenus 2024 dans la partie des Charges consacrée aux CHARGES ET IMPUTATIONS DIVERSES.

Investissements destinés à la location meublée non professionnelle Loi CENSI-BOUVARD

Résidences services gérées éligibles et seulement si vous avez opté au moment de la livraison

Report du solde de réduction d’impôt non imputé les années précédentes (si vous êtes concerné)
Les éventuels montants à reporter se trouvent sur votre avis d’imposition 2025 : impôt sur les revenus de 2024. Ils correspondent au report du solde de réduction d’impôt non utilisée les années précédentes.

❗Attention ! Ne pas reporter dans cette zone les déficits fiscaux antérieurs de l’activité de location meublée

Les changements de situation dans les 9 premières années d’exploitation peuvent entrainer une remise en cause du dispositif avec effet rétroactif des déductions déjà obtenues.

Dans les cas listés ci-dessous, merci de nous contacter

• Changement de situation dans l’exploitation de la résidence
• Changement de situation familiale (sauf naissance d’un enfant)
• Changement de domicile fiscal vers l’étranger

Le CGA ou OGA (organisme de gestion agréé) est un organisme indépendant ayant pour mission d’aider les entreprises individuelles, comme les loueurs en meublé non professionnel (LMNP / LMP), dans leur gestion quotidienne et leurs démarches administratives, notamment fiscales.

Les CGA ont une mission de prévention fiscale. Grâce à leur expertise en droit, fiscalité, gestion et comptabilité, ils pourront identifier les éventuelles anomalies sur les documents comptables.
Les CGA organisent également des formations et des réunions d’information pour tenir leurs adhérents informés des évolutions législatives et réglementaires.

Quels sont les avantages d’adhérer à un CGA ?

En choisissant d’adhérer à un CGA, vous bénéficiez de 2 avantages

1. Double regard sur la comptabilité : expert-comptable et CGA

Pour les LMNP, le CGA va vérifier la concordance, la cohérence et la vraisemblance des déclarations fiscales.
Vous bénéficiez ainsi d’un double regard sur votre comptabilité : celui de votre expert-comptable et celui de votre CGA, ce qui permet de renforcer une relation de confiance avec l’Administration fiscale.

2. Réduction d’impôt des frais de comptabilité

L’adhésion à un CGA permet aux propriétaires de location meublée, sous certaines conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt en année N+1 équivalent aux 2/3 des frais de comptabilité, dans la limite de 915 €.

Un exemple de réduction d’impôt pour un client LMNP Anderlaine

➕ Les avantages :

• Une réduction d’impôts de 411 € sur vos honoraires comptables
• Un gain final de 140 € par rapport à l’offre de base à 345€ HT

Quels sont les critères pour obtenir une réduction d’impôts CGA ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt CGA, le loueur en meublé doit impérativement répondre aux conditions suivantes :

• Être Célibataire ou Marié ou Pacsé sous un régime de communauté,
• Être Marié ou Pacsé sous un régime de séparation de bien et que l’achat du bien loué soit effectué en nom propre et non en indivision,
• Être redevable de l’Impôt sur le Revenu en France,
• Le Chiffre d’affaires ne doit pas excéder les limites des seuils du régime micro BIC (77 700 € pour les activités de meublé de tourisme non classé / classé et chambres d’hôtes, et 15 000 € pour les activités de location meublée de tourisme).
• Avoir opté pour un régime réel d’imposition.

Quand adhérer à un Centre de Gestion Agréé ?

• Le plus tôt possible :
  Pour simplifier la gestion de votre LMNP / LMP et bénéficier des avantages offerts par un CGA, il est préférable d’adhérer dans les 5 mois suivant le début de votre activité LMNP.
• Avant la fin de l’année :
  Si vous avez dépassé les premiers mois, il est toujours intéressant d’adhérer avant la fin de l’année civile (le 31 décembre) pour profiter des avantages fiscaux de l’année en cours.

Finalement, adhérer à un CGA en tant que LMNP / LMP, est-ce intéressant ou pas ?

OUI ! Nous vous conseillons vivement d’adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA).
De plus, les centres de gestion agréés (CGA) offrent un large éventail de services à leurs adhérents, notamment des formations et réunions d’information en lien avec l’actualité de la location meublée.
Cela vous permet ainsi de mieux comprendre vos obligations déclaratives et d’acquérir de nouvelles compétences en gestion d’entreprise.

L’adhésion au CGA : une démarche simple et rapide

Si vous êtes clients LMNP / LMP Anderlaine et que vous souhaitez adhérer à un CGA, nous nous chargeons de l’ensemble des démarches liées à votre adhésion et nous assurons une relation fluide avec le CGA. Vous avez ainsi plus qu’à profiter des avantages.
Anderlaine travaille en collaboration avec un partenaire de choix : le CGA Impulcimes. Présent depuis 1976, Impulcimes bénéficie d’une solide expérience dans l’accompagnement des loueurs en meublés (plus de 10 500 adhérents à ce jour).

Quelles sont les formalités administratives à respecter ?

A savoir

• Pas de déclaration préalable à formuler à l’administration fiscale sauf si option à TVA.
• Dépôt de la déclaration 2044/2044SPE si option au réel (engagement à déclarer au réel pendant 3 ans).
• Dépôt de la déclaration 2044EB la première année de déclaration de l’immeuble en cas de défiscalisation.

Immatriculation de l’activité de location non meublée

En investissant dans de la location nue, vous n’avez pas d’option à formuler en avance excepté si votre activité entre dans le champ d’application de la TVA (location par bail commercial, location d’un garage/parking). Dans ce cas, vous devez vous immatriculer auprès de l’INPI via le site guichet unique.

En cas de défiscalisation, une déclaration 2044EB doit être déposée par le propriétaire la première année de déclaration de l’immeuble. Sont à déclarer, les caractéristiques du logement ainsi que la durée d’engagement choisie. Le montant de la réduction d’impôt sera à compléter sur la déclaration 2042.

Construction nouvelle ?

Une exonération de la taxe foncière pour les 2 premières années suivant la livraison de l’immeuble est possible (hors ordures ménagères). Pour en faire la demande, le loueur doit compléter et transmettre au SIP le formulaire H2 (CERFA 10869) dans les 3 mois suivants la livraison de l’immeuble.

Location de locaux commerciaux, parkings et garages : le régime TVA à connaître

Les activités de location d’un immeuble par bail commercial, location d’un parking ou d’un garage entrent dans le champ d’application de la TVA. Le propriétaire bailleur doit opter pour la TVA et déposer des déclarations de TVA annuelles ou trimestrielles.

Comment déclarer ses revenus locatifs de sa location non meublé ?

En cas d’option au régime réel, vous devez déposer une déclaration 2044 sur laquelle sont déclarés les recettes encaissées (hors provisions sur charges) et les charges décaissées :

• Déclaration 2044 pour les immeubles ordinaires
• Déclaration 2044SPE pour les immeubles auxquels s’applique une défiscalisation et pour les parts de SCPI

En tant que propriétaire bailleur, vous déclarez chaque année sur la déclaration d’impôt sur les revenus (2042) disponible dans l’espace particulier impots.gouv.fr :

• Option au micro foncier : les recettes brutes encaissées (hors provisions sur charges)
• Option au réel : le résultat issu de la déclaration 2044

Depuis le 01/01/2023, la déclaration d’occupation doit être effectuée par le contribuable. Sont à déclarer, la nature d’usage du bien, la nature locative, ainsi que le nom et la date d’entrée des locataires. La déclaration se trouve dans l’onglet « biens immobiliers » de l’espace particulier sur le site impot.gouv.fr

A noter : Vous avez besoin d’aide pour votre déclaration d’impôt ? Nos experts vous apportent des conseils personnalisés et vous guider pas à pas. Pour simplifier votre saisie, nous établissons la déclaration 2044 et vous fournissons un document d’aide au remplissage de la déclaration 2042.

LE DISPOSITIF PINEL

La réduction d’impôt Pinel s’applique aux investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Le propriétaire bailleur s’engage à louer en location nue pendant une durée de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans.

Des critères sont à respecter pour bénéficier de la loi Pinel, principalement : acquérir un logement neuf ou en cours de construction dans une zone éligible, répondre aux normes énergétiques, respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires, mettre le logement en location dans les 12 mois suivants l’acquisition ou la date d’achèvement des travaux…

La réduction d’impôt est acquise pour toute la durée d’engagement de location, dans la limite d’un plafond global d’investissement annuel de 300 000€ et de 5 500€ par m². La réduction d’impôt peut s’appliquer à maximum 2 logements par an.

Le taux de la réduction d’impôt pour un investissement Pinel réalisé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023 est de 10,5% pour un engagement de 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans.

Pour les acquisitions réalisées en 2024, le taux de la réduction d’impôt sera de : 9% pour un engagement de 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.

Depuis le 1er janvier 2023, il est possible d’accéder au dispositif Pinel+. Le dispositif Pinel+ permet le maintien des taux de réduction d’impôt antérieurs (10,5% pour un engagement de 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans). Le logement doit répondre aux critères d’éligibilité à la loi Pinel ainsi qu’aux nouveaux critères qualités (niveau de qualité d’usage et de confort, normes énergétiques supérieures aux normes actuelles en vigueur).

Le détail des critères d’éligibilité au dispositif est disponible sur le site www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-plus.

LE DISPOSITIF DENORMANDIE

Le dispositif Denormandie s’applique aux logements anciens acquis dans une zone éligible entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2027 faisant d’objet de rénovations lourdes.

Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement en location nue pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Les travaux de rénovations doivent être réalisés dans le but :

• d’améliorer la performance énergétique d’au moins 30%,
• ou de répondre à au moins 2 sur 5 des types de travaux (changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres)
• ou de créer une nouvelle surface habitable

Le montant des rénovations doit être au minima de 25% du prix d’acquisition. Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre N+2 suivant l’acquisition.

Le taux de réduction d’impôt calculé sur le cout total de l’acquisition (prix d’achat + valeur des travaux) est de 12% pour un engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Le plafond global de la réduction d’impôt est de 300 000€ et 5 500€ par m².

LE DISPOSITIF MALRAUX

Réformé par la loi de finances de 2016, le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de rénovation engagés par le contribuable. La loi de finances 2024 a prolongée d’une année supplémentaire le dispositif Malraux, ce qui le rend accessible jusqu’au 31 décembre 2024 (date de délivrance du permis de construire ou expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable).

Le propriétaire bailleur s’engage à conserver le logement pour une durée minimale de 9 ans.

La mise en location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.

Des conditions sont à respecter pour bénéficier de ce dispositif : restauration de l’intégralité de l’immeuble en vue de le mettre en location, travaux suivi par un architecte des bâtiments de France, travaux déclarés d’utilité publique.

La réduction d’impôt est de 30% du montant des travaux pour les immeubles situés dans :

• des sites patrimoniaux remarquables avec plan de sauvegarde et de mise en valeur
• des quartiers anciens dégradés
• des quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain)

Et la réduction d’impôt est seulement de 22% du montant des travaux pour les immeubles situés dans :

• des sites patrimoniaux remarquables avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine
• des immeubles déclarés d’utilité publique

Le montant des travaux éligibles à la réduction d’impôt est plafonné à 400 000€ sur une période de 4 années consécutives à compter de l’année d’obtention de l’autorisation de travaux. La réduction d’impôt est plafonnée à 120 000€ par an. Le fait générateur de la réduction d’impôt est le paiement des travaux.

LE DISPOSITIF LOC AVANTAGE

Anciennement appelé dispositif Cosse, Loc’ Avantages permet une réduction d’impôt sur les revenus compris entre 15% et 65% des loyers bruts. Ce dispositif s’applique aux logements loués avec une convention signée avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024.

Le propriétaire bailleur s’engage à louer en location nue pour une durée minimale de 6 ans.

Il est nécessaire pour bénéficier de ce dispositif de proposer un montant de loyer inférieur au prix du marché local et d’avoir effectué demande de convention sur le site de l’ANAH dans les 2 mois suivants la prise d’effet du bail.

Un simulateur sur le site anah.gouv.fr est disponible pour choisir entre différents niveaux de loyers selon le département, la commune et la surface du logement.

Le niveau de décote de loyer choisi définit le montant de la réduction d’impôt. Le plafond de la réduction d’impôt est de 10 000€ par an.

L’ANAH propose également des aides travaux :

• jusqu’à 15 000€ pour des travaux de rénovation énergétique permettant un gain énergétique de 35% au minima
• jusqu’à 28 000€ pour des rénovations dites lourdes. Un niveau de dégradation ou d’insalubrité devra avoir été constaté

Pourquoi se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé pour la fiscalité de sa location non meublée ?

Au-delà de ces dispositifs (Pinel, De Normandie…), pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif, il faut prendre en compte

• l’ensemble de votre situation financière et patrimoniale
• vos objectifs financiers
• vos contraintes spécifiques

L’accompagnement par un expert à la fois en comptabilité et en fiscalité locative, vous permet d’avoir des conseils adaptés sur votre situation et d’avoir des recommandations pour développer votre activité en sécurisant votre fiscalité. Car l’expert sera aussi en mesure de vous conseiller au regard de l’actualité fiscale ( évolution éventuelles des dispositifs de défiscalisation, les règles d’imposition et les obligations déclaratives …).