Investir en location nue : comment déclarer ses revenus fonciers ?

Quelles sont les formalités administratives à respecter ?

A savoir

• Pas de déclaration préalable à formuler à l’administration fiscale sauf si option à TVA.
• Dépôt de la déclaration 2044/2044SPE si option au réel (engagement à déclarer au réel pendant 3 ans).
• Dépôt de la déclaration 2044EB la première année de déclaration de l’immeuble en cas de défiscalisation.

Immatriculation de l’activité de location non meublée

En investissant dans de la location nue, vous n’avez pas d’option à formuler en avance excepté si votre activité entre dans le champ d’application de la TVA (location par bail commercial, location d’un garage/parking). Dans ce cas, vous devez vous immatriculer auprès de l’INPI via le site guichet unique.

En cas de défiscalisation, une déclaration 2044EB doit être déposée par le propriétaire la première année de déclaration de l’immeuble. Sont à déclarer, les caractéristiques du logement ainsi que la durée d’engagement choisie. Le montant de la réduction d’impôt sera à compléter sur la déclaration 2042.

Construction nouvelle ?

Une exonération de la taxe foncière pour les 2 premières années suivant la livraison de l’immeuble est possible (hors ordures ménagères). Pour en faire la demande, le loueur doit compléter et transmettre au SIP le formulaire H2 (CERFA 10869) dans les 3 mois suivants la livraison de l’immeuble.

Location de locaux commerciaux, parkings et garages : le régime TVA à connaître

Les activités de location d’un immeuble par bail commercial, location d’un parking ou d’un garage entrent dans le champ d’application de la TVA. Le propriétaire bailleur doit opter pour la TVA et déposer des déclarations de TVA annuelles ou trimestrielles.

Comment déclarer ses revenus locatifs de sa location non meublé ?

En cas d’option au régime réel, vous devez déposer une déclaration 2044 sur laquelle sont déclarés les recettes encaissées (hors provisions sur charges) et les charges décaissées :

• Déclaration 2044 pour les immeubles ordinaires
• Déclaration 2044SPE pour les immeubles auxquels s’applique une défiscalisation et pour les parts de SCPI

En tant que propriétaire bailleur, vous déclarez chaque année sur la déclaration d’impôt sur les revenus (2042) disponible dans l’espace particulier impots.gouv.fr :

• Option au micro foncier : les recettes brutes encaissées (hors provisions sur charges)
• Option au réel : le résultat issu de la déclaration 2044

Depuis le 01/01/2023, la déclaration d’occupation doit être effectuée par le contribuable. Sont à déclarer, la nature d’usage du bien, la nature locative, ainsi que le nom et la date d’entrée des locataires. La déclaration se trouve dans l’onglet « biens immobiliers » de l’espace particulier sur le site impot.gouv.fr

A noter : Vous avez besoin d’aide pour votre déclaration d’impôt ? Nos experts vous apportent des conseils personnalisés et vous guider pas à pas. Pour simplifier votre saisie, nous établissons la déclaration 2044 et vous fournissons un document d’aide au remplissage de la déclaration 2042.

LE DISPOSITIF PINEL

La réduction d’impôt Pinel s’applique aux investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Le propriétaire bailleur s’engage à louer en location nue pendant une durée de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans.

Des critères sont à respecter pour bénéficier de la loi Pinel, principalement : acquérir un logement neuf ou en cours de construction dans une zone éligible, répondre aux normes énergétiques, respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires, mettre le logement en location dans les 12 mois suivants l’acquisition ou la date d’achèvement des travaux…

La réduction d’impôt est acquise pour toute la durée d’engagement de location, dans la limite d’un plafond global d’investissement annuel de 300 000€ et de 5 500€ par m². La réduction d’impôt peut s’appliquer à maximum 2 logements par an.

Le taux de la réduction d’impôt pour un investissement Pinel réalisé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023 est de 10,5% pour un engagement de 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans.

Pour les acquisitions réalisées en 2024, le taux de la réduction d’impôt sera de : 9% pour un engagement de 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.

Depuis le 1er janvier 2023, il est possible d’accéder au dispositif Pinel+. Le dispositif Pinel+ permet le maintien des taux de réduction d’impôt antérieurs (10,5% pour un engagement de 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans). Le logement doit répondre aux critères d’éligibilité à la loi Pinel ainsi qu’aux nouveaux critères qualités (niveau de qualité d’usage et de confort, normes énergétiques supérieures aux normes actuelles en vigueur).

Le détail des critères d’éligibilité au dispositif est disponible sur le site www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-plus.

LE DISPOSITIF DENORMANDIE

Le dispositif Denormandie s’applique aux logements anciens acquis dans une zone éligible entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2027 faisant d’objet de rénovations lourdes.

Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement en location nue pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Les travaux de rénovations doivent être réalisés dans le but :

• d’améliorer la performance énergétique d’au moins 30%,
• ou de répondre à au moins 2 sur 5 des types de travaux (changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres)
• ou de créer une nouvelle surface habitable

Le montant des rénovations doit être au minima de 25% du prix d’acquisition. Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre N+2 suivant l’acquisition.

Le taux de réduction d’impôt calculé sur le cout total de l’acquisition (prix d’achat + valeur des travaux) est de 12% pour un engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Le plafond global de la réduction d’impôt est de 300 000€ et 5 500€ par m².

LE DISPOSITIF MALRAUX

Réformé par la loi de finances de 2016, le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de rénovation engagés par le contribuable. La loi de finances 2024 a prolongée d’une année supplémentaire le dispositif Malraux, ce qui le rend accessible jusqu’au 31 décembre 2024 (date de délivrance du permis de construire ou expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable).

Le propriétaire bailleur s’engage à conserver le logement pour une durée minimale de 9 ans.

La mise en location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.

Des conditions sont à respecter pour bénéficier de ce dispositif : restauration de l’intégralité de l’immeuble en vue de le mettre en location, travaux suivi par un architecte des bâtiments de France, travaux déclarés d’utilité publique.

La réduction d’impôt est de 30% du montant des travaux pour les immeubles situés dans :

• des sites patrimoniaux remarquables avec plan de sauvegarde et de mise en valeur
• des quartiers anciens dégradés
• des quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain)

Et la réduction d’impôt est seulement de 22% du montant des travaux pour les immeubles situés dans :

• des sites patrimoniaux remarquables avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine
• des immeubles déclarés d’utilité publique

Le montant des travaux éligibles à la réduction d’impôt est plafonné à 400 000€ sur une période de 4 années consécutives à compter de l’année d’obtention de l’autorisation de travaux. La réduction d’impôt est plafonnée à 120 000€ par an. Le fait générateur de la réduction d’impôt est le paiement des travaux.

LE DISPOSITIF LOC AVANTAGE

Anciennement appelé dispositif Cosse, Loc’ Avantages permet une réduction d’impôt sur les revenus compris entre 15% et 65% des loyers bruts. Ce dispositif s’applique aux logements loués avec une convention signée avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024.

Le propriétaire bailleur s’engage à louer en location nue pour une durée minimale de 6 ans.

Il est nécessaire pour bénéficier de ce dispositif de proposer un montant de loyer inférieur au prix du marché local et d’avoir effectué demande de convention sur le site de l’ANAH dans les 2 mois suivants la prise d’effet du bail.

Un simulateur sur le site anah.gouv.fr est disponible pour choisir entre différents niveaux de loyers selon le département, la commune et la surface du logement.

Le niveau de décote de loyer choisi définit le montant de la réduction d’impôt. Le plafond de la réduction d’impôt est de 10 000€ par an.

L’ANAH propose également des aides travaux :

• jusqu’à 15 000€ pour des travaux de rénovation énergétique permettant un gain énergétique de 35% au minima
• jusqu’à 28 000€ pour des rénovations dites lourdes. Un niveau de dégradation ou d’insalubrité devra avoir été constaté

Pourquoi se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé pour la fiscalité de sa location non meublée ?

Au-delà de ces dispositifs (Pinel, De Normandie…), pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif, il faut prendre en compte

• l’ensemble de votre situation financière et patrimoniale
• vos objectifs financiers
• vos contraintes spécifiques

L’accompagnement par un expert à la fois en comptabilité et en fiscalité locative, vous permet d’avoir des conseils adaptés sur votre situation et d’avoir des recommandations pour développer votre activité en sécurisant votre fiscalité. Car l’expert sera aussi en mesure de vous conseiller au regard de l’actualité fiscale ( évolution éventuelles des dispositifs de défiscalisation, les règles d’imposition et les obligations déclaratives …).